Zakup mieszkania – na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

13-03-2021
/ Rafał Kufieta

Zakup mieszkania – na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup własnego mieszkania. Jest to bardzo duży wydatek na wiele lat. W momencie gdy decydujemy się na tak poważny krok, chcemy aby wszystko poszło zgodnie z naszymi planami i oczekiwaniami. Jednakże zakup mieszkania to na tyle ogromna inwestycja, że na barki kupującego spadają ogromne ilości spraw, na których może się potknąć lub na których może zostać oszukany. Dopilnowanie tego przez osoby nie oczytane w temacie może być bardzo trudne i ryzykowne.

 

W czasach tak szybkiego rozwoju w branży budowlanej, gdzie jedna inwestycja pogania drugą, a wielkie budowle powstają w niesamowicie szybkim tempie nie jest łatwo o pomyłki ze strony dewelopera czy wykonawców. Nie raz słyszy się o nisko jakościowych mieszkaniach oddanych do użytku czy też o zatrzymaniu prac na kilkanaście miesięcy przez brak odpowiedniej dokumentacji. Warto na takie okoliczności się przygotować i być świadomym konsumentem, który wie czego może żądać od dewelopera sprzedającego mu mieszkanie.

 

Po pierwsze – Inwestor

Każdy ma własne idealne/wymarzone mieszkanie. Nie zawsze jednak znalezienie owego jest proste (nawet w takim okresie gdzie mieszkań buduje się ogromna ilość). Lokalizacja, metraż, piętro, balkon, ułożenie, cena – to wszystko ma ogromne znaczenie na naszą końcową decyzję.

 

Gdy wreszcie uda nam się znaleźć odpowiednie mieszkanie nie warto pochopnie i bez wcześniejszej dogłębnej analizy podmiotów odpowiedzialnych za budowę decydować się na podpisywanie umowy.

 

Tutaj czynników na które warto zwrócić uwagę jest bardzo dużo. Najważniejsze z nich to sprawdzić:

 

  • kto jest inwestorem;
  • czy jest to początkujący inwestor bez większego doświadczenia lub czy ma na koncie inne inwestycje;
  • czy inne inwestycje zakończyły się sukcesem (czy nie było np. opóźnień na budowie);
  • czy inwestor jest wypłacalny;
  • czy ma jakieś zadłużenia;
  • czy nie ma negatywnych opinii w Internecie na temat tego inwestora;
  • na jakim etapie jest dana inwestycja i czy budowa idzie planowo;
  • czy inwestor posiada wszelkie obligatoryjne pozwolenia/certyfikaty potrzebne w aktualnym etapie postępowania;
  • kto jest wykonawcą na danej inwestycji i czy jest to profesjonalna firma mogąca pochwalić się dobrą jakością pracy w innych inwestycjach.

 

Warto pamiętać, żeby informacje starać się pozyskiwać z wiarygodnych źródeł i stosować tutaj zasadę ograniczonego zaufania do obietnic składanych przez dewelopera. Niejednokrotnie przez brak pozwolenia na użytkowanie budynku czy problemami z planem zagospodarowania terenu, budowa opóźniona została o kilkanaście miesięcy, a nawet kilka lat.

 

Również wiele problemów może nastręczyć wykonawca o niskiej jakości pracy, który w najlepszym przypadku spowolni termin oddania mieszkania – w najgorszym zostawi nieprawidłowo wykonane roboty budowlane, a wszelkie poprawki będą kosztować właścicieli nowego mieszkania wiele pieniędzy, czasu i nerwów.

 

Po drugie – Umowa

Kiedy już uznamy, że inwestor jest godny zaufania i zdecydujemy się na zakup mieszkania, sprawą z jaką przyjdzie nam się zmierzyć to – umowa sprzedaży.

 

Tutaj elementów, na które koniecznie musi zwrócić uwagę kupujący jest cała paleta. Poniżej podaję kilka z nich:

 

  • wszelkie ustalenia podejmowane z deweloperem muszą znaleźć się w umowie lub na piśmie podpisanym przez obie strony. Jest to istotne nawet w pozornie małych i oczywistych rzeczach, które na pierwszy rzut oka nie potrzebują dodatkowego potwierdzenia np. czy zainstalowane rolety w mieszkaniu będą mechaniczne czy elektryczne, nawet jeżeli deweloper zatwierdzał w ofercie na stronie internetowej i ustnie, że rolety będą elektryczne.

 

  • zapisy w umowie można negocjować. Umowa sprzedaży nieruchomości jest bardzo obszerna i skomplikowana. Występują w niej zarówno sformułowania prawnicze jak i techniczne, co niekoniecznie musi być zrozumiałe dla osób nie zajmujących się tymi dwoma branżami.

 

Często pośród gąszczy postanowień znajduje się przykładowo:

 

  1. zapis o znajomości stanu technicznego lokalu i braku zastrzeżeń co do niego – jest to szkodliwy zapis dla kupującego który znacznie utrudnia późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń lub
  2. zapis, że mieszkania będą budowane zgodnie ze sztuką budowlaną, a nie z konkretnymi normami budowlanymi – kolejny zapis, który otwiera szeroką furkę deweloperowi w przypadku błędów w wykonanych pracach budowlanych.

 

  • Notariusza można wybrać samodzielnie, a umowę podpisać gdy strony dojdą do pełnego porozumienia. Często to deweloperzy wybierają notariusza i termin podpisania umowy. W wypadku braku porozumienia do tego czasu straszą odstąpieniem od umowy i nałożeniem kar na klienta. Jest to absolutnie niedozwolone, bowiem każda strona ma prawo dyskutować i negocjować w kwestii porozumienia, a umowę przeniesienia aktu własności podpisać dopiero wtedy, kiedy wszelkie kwestie będą uzgodnione. W takim wypadku nawet jeżeli termin ustalony przez dewelopera na spisanie aktu notarialnego mija trzeba wybrać się do notariusza i powiadomić go o zaistniałej sytuacji. Notariusz sporządzi ze spotkania protokół w którym potwierdzi, że stawiliście się w wyznaczonym terminie.

 

Podsumowanie

Posiadanie własnego mieszkania to świetna sprawa o ile przez niedopatrzenie nie zamieni się w szereg problemów i będzie kosztować wiele nerwów i pieniędzy. Dlatego zalecamy poważne podejście do tematu już od samego początku planowania kupna mieszkania. Rozsądne będzie również  skorzystanie z profesjonalnej pomocy radców prawnych, którzy posiadają długoletnie doświadczenie w zakresie prawa budowlanego. Zapraszamy do kontaktu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *