Jak cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce?

Zgodnie z ogólną regułą nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych i administracji. Jak uzyskać taką zgodę?

Niezbędne będzie złożenie odpowiedniego wniosku w tym przedmiocie. Na wstępie należy zaznaczyć, że nie ma gotowych wzorów- wniosek należy skonstruować zgodnie z obowiązującymi przepisami. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać:  oznaczenie wnioskodawcy; oznaczenie nabywanej nieruchomości; oznaczenie zbywcy; określenie rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości; cel nabycia nieruchomości oraz źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości. Wydanie zezwolenia wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 1.570 zł. Oprócz tego, spełnienia wymagają dwa ważne warunki:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską (np. polskie pochodzenie, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski)

Do wniosku należy załączyć dodatkowe dokumenty, min.: potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską, odpis dowodu tożsamości, dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości, oświadczenie zbywcy obejmujące wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca oraz szereg dokumentów w przypadku cudzoziemców będących osobami prawnymi. Wszelkie dokumenty w języku innym niż polski muszą być złożone wraz z tłumaczeniem przysięgłym.

Na podstawie wniosku złożonego w opisanej formie, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia na nabycie nieruchomości. Termin oczekiwania na wydanie zgody trwa około miesiąca, co może wydłużyć się w skomplikowanych przypadkach do dwóch miesięcy. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że pojęcie nabycia dotyczy każdego zdarzenia prawnego skutkującego przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Oczywiście cała procedura została opisana z dużym uproszczeniem i nie uwzględnia dodatkowych ograniczeń i zwolnień o czym niżej.

Co się dzieje w przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody? Takie nabycie jest co do zasady nieważne, lecz w każdym wypadku orzeka o tym sąd na wniosek uprawnionego podmiotu.

Możliwe jest także ubieganie się o tzw. promesę (przyrzeczenie wydania zezwolenia). Wniosek o wydanie takiego przyrzeczenia składa się wraz z dokumentami opisanymi wyżej (jak w przypadku wydania zezwolenia) oraz konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej w wys. 98 zł. Promesa ograniczona jest terminem ważności (1 rok) oraz określa warunki jakie trzeba spełnić, by otrzymać zezwolenie. Istotna promesy polega na tym, że ministerstwo nie może odmówić udzielenia zgody w przypadku spełnienia warunków określonych w promesie.

Przechodząc do dalszych rozważań, należy dokładnie zdefiniować pojęcie cudzoziemca. Z przepisów regulujących to zagadnienie, wynika że jest nim każdy, kto nie posiada obywatelstwa polskiego. O ile w przypadku osób fizycznych nie budzi to wątpliwości, to dodatkowego wyjaśnienia wymaga sytuacja innych podmiotów, bowiem ustawa za cudzoziemca uznaje:

• osobę prawną mająca siedzibę za granicą,
• nieposiadającej osobowości prawnej spółkę mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z przepisami państw obcych, złożona z osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą;
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, a mającą siedzibę na terytorium RP, lecz kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez wymienione wyżej osoby lub spółki.

Tak skonstruowana definicja cudzoziemca pozwala na przyjęcie, że w przypadku osób posiadających podwójne obywatelstwo, tj. polskie oraz innego kraju, nie będą one uznane za cudzoziemca, a co za tym idzie- nie będzie wymagana zgoda na nabycie nieruchomości. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zrzeczenia się obywatelstwa- nie wpływa ono na uprzednie nabycie nieruchomości. W zakresie spółek nieposiadających osobowości prawnej mających swoją siedzibę za granicą, należy przyjąć, że nie zostaną one uznane za cudzoziemca w przypadku gdy wspólnikami będą osoby fizyczne posiadające obywatelstwo polskie (czy też podwójne). Kilka słów uzupełnienia wymaga pojęcie bezpośredniej i pośredniej kontroli w przypadku osób prawnych oraz spółek handlowych nieposiadających osobowości prawnej. Spółkę uważa się za kontrolowaną przez cudzoziemców w dwóch sytuacjach: gdy cudzoziemiec dysponuje bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na wolnym zgromadzeniu oraz gdy cudzoziemiec ma pozycję dominującą w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych. Każdy przypadek wymaga analizy stosunków wewnętrznych w spółce, czy aby na pewno dany podmiot zostanie zakwalifikowany jako cudzoziemiec.

Zatem jak widać, sama analiza pojęcia cudzoziemca może skutkować uznaniem, że wydanie zezwolenia nie będzie w każdym wypadku konieczne. Dodać w tym miejscu należy, że spod tego pojęcia wyłączeni są także obywatele krajów Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii, co wynika z faktu przynależności do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Dalej idące zwolnienia dotyczą głównie przeznaczenia nabywanego lokalu. I tak, zgoda nie będzie konieczna m.in. w przypadku nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego; samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym; nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały czy też przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego, ale zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata. Zgoda nie będzie konieczna również w przypadku dziedziczenia ustawowego przez cudzoziemca, gdy zbywca nieruchomości jest jej właścicielem co najmniej 5 lat. W ustawie, prócz dalszych zwolnień znajdziemy również istotne ograniczenia, które sprowadzają się w głównej mierze do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych, których powierzchnia przekracza 1 ha.

Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy okoliczności czy aby na pewno zgoda na nabycie nieruchomości jest niezbędna. Może się okazać, że zastosowanie znajdzie jedno z ustawowych zwolnień, czy też podmiot starający się o nabycie nieruchomości nie jest uznawany za cudzoziemca. Skutkować to będzie z pewnością oszczędnością czasu jak i wydatków, tym niemniej w przypadku konieczności uzyskania takiej zgody warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pomocnika, który pomoże zgromadzić niezbędne dokumenty i skutecznie złożyć wniosek.