Za mały metraż mieszkania. Kiedy możemy wezwać dewelopera do zapłaty?

Przed odbiorem technicznym lokalu deweloper ma obowiązek zlecić w biurze geodezyjnym inwentaryzację. Inwentaryzacja ma na celu wykonanie powykonawczego rzutu wszystkich kondygnacji budynku, na których zaznaczone są wymiary oraz metraże mieszkań położonych w inwestycji deweloperskiej. Przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera nabywca zazwyczaj sam (lub przy pomocy wynajętego eksperta) wylicza ostateczny metraż lokalu. Za małe mieszkanie należy odebrać, ale warto dopilnować, aby w protokole odbioru zamieszony został zapis o jego zbyt małej powierzchni.

Rękojmia za wady – czy ma tutaj zastosowanie?

Za małego mieszkania nie można „naprawić”. Jednak nabywca zapłacił za każdy metr kwadratowy mieszkania, a gdy okazuje się, że dostał ich mniej niż zostało wskazane w umowie, należy mu się zwrot proporcjonalnie do ilości brakującej powierzchni. Powyższe będzie miało uregulowanie w Kodeksie cywilnym w rozdziale regulującym rękojmie za wady. Treść art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego. Mniejszy niż wskazany metraż lokalu orzecznictwo traktuje jako nieposiadanie właściwości, o których zapewnił kupujący, a więc wadę, o jakiej mowa w powyższym przepisie.

Wezwanie do zapłaty – co trzeba zawrzeć

Aby skorzystać ze swojego prawa konieczne jest złożenie do dewelopera oświadczenia o obniżeniu ceny nieruchomości. Nie wystarczy samo zgłoszenie żądania. Nabywca poprzez złożenie oświadczenia woli o obniżeniu ceny na nowo kształtuje stosunek prawny istniejący między nim a deweloperem. Tak więc w oświadczeniu należy zawrzeć konkretnie o ile ma być obniżona cena nieruchomości i z czego ta kwota się wywodzi. Jeżeli to kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących. W przypadku za małego metrażu, wartość wady będzie liczona w cenie jednego metra kwadratowego lokalu, np. nabywca kupił 50,00 m2 mieszkanie za 350.000,00 zł – cena za m2 to 7.000,00 zł, przy odbiorze okazało się, że mieszkanie ma 47,00 m2 – oznacza to, że wartość mieszkania w przybliżeniu spadła o 21.000,00 zł). Ciężar wykazania tej okoliczności spoczywa na nabywcy – dlatego niezwykle istotne jest odpowiednie uzasadnienie naszego żądania.

Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Oceny istotności wady w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży należy dokonywać z punktu widzenia nabywcy, tj. nieprzydatności rzeczy do zwykłego użytku. Oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają podstawowe znaczenie. Tak więc pomimo, że wada jaką jest zbyt mała powierzchnia lokalu i nie jest możliwa do usunięcia, to przy złożeniu, że nie wpływa ona znacząco na codzienne korzystanie z nieruchomości, to nabywcy nie będzie przysługiwać prawo do odstąpienie od umowy.

Zapis w umowie deweloperskiej o zgodzie „na niedokładność’ w metrażu – czy jest legalny?

Natomiast dla skorzystania z uprawnienia z tytułu rękojmi w postaci obniżenia ceny nabycia nieruchomości nie jest konieczne to, aby wada, z powodu której kupujący żąda obniżenia ceny, była wadą istotną. Tak więc nawet 1% różnicy co do zasady daje nabywcy prawo do obniżenia ceny nieruchomości. Jednak zdarza się tak, że deweloper zabezpiecza się przed taką sytuacją zapisując w umowie postanowienie, zgodnie z którym różnica pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową a powierzchnią przewidzianą w treści umowy deweloperskiej nie wpływa na cenę, jeśli mieści się w ustalonych w umowie granicach. Takie zapisy mają związek z faktem, że architekt nie jest w stanie wyliczyć co to centymetra powierzchni wszystkich lokali. Często zatem zdarzają się niedokładności związane z obmiarem powierzchni projektowej i rzeczywistej. Dlatego deweloper zabezpiecza się przed wykorzystywaniem tego przez nabywców. Obecnie możliwe jest stosowanie przez deweloperów zapisu o dopuszczalnej różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej w wysokości +/-2%.

Podsumowanie

Podsumowując powyższe, czynności które może podjąć nabywca są zależne od rozmiaru różnicy w metrażu, a także zapisów zawartych w umowie deweloperskiej. Jeżeli wada jest istotna, a różnica w wymiarach sięga  przykładowo metrażu jednego pomieszczenia, możliwe jest nawet odstąpienie od umowy. Jeżeli różnica jest mniejsza, a deweloper nie zabezpieczył się przed ewentualnymi rozbieżnościami, nabywca ma prawo wezwać dewelopera do obniżenia ceny. Natomiast jeśli deweloper w umowie deweloperskiej pozwala sobie na 2% „niedokładność”, to nabywca co do zasady nie ma możliwości żądania obniżenia ceny takiej nieruchomości. Kancelaria KHG we Wrocławiu specjalizuje się sporządzaniu tego typu pism. Nasi adwokaci/radcowie prawni sporządzą oświadczenie o obniżeniu ceny lub oświadczenie o odstąpieniu od umowy z szerokim uzasadnieniem w oparciu o aktualne przepisy i orzeczenia. Zachęcamy do kontaktu.