Prowadzenie firmy budowlanej – największe ryzyka i jak się przed nimi zabezpieczyć

Branża budowlana to nie tylko realizacja projektów i inwestycji, ale też codzienna walka z ryzykiem. Prowadzenie firmy wykonawczej wymaga nie tylko wiedzy technicznej, ale też prawnej i finansowej. Warto poznać zagrożenia, które najczęściej dotykają przedsiębiorców, a zwłaszcza małe i średnie firmy – bo zrozumienie tych mechanizmów pomaga również klientom deweloperów lepiej chronić swoje interesy. W jednym z odcinków mojego podcastu omówiłem najczęstsze problemy, z którymi borykają się przedsiębiorcy budowlani: kary umowne, niewypłacalność generalnego wykonawcy, wzrost cen materiałów oraz dobór formy prawnej firmy. Każdy z tych obszarów może zdecydować o sukcesie lub porażce inwestycji.

Kary umowne – najczęstsza pułapka w kontraktach budowlanych

Kary umowne to standardowy element umów w branży budowlanej. Mają zabezpieczać interesy stron, ale w praktyce często stają się problemem dla mniejszych wykonawców. W zamówieniach publicznych i dużych inwestycjach spotyka się zapisy, które nakładają wysokie kary nie tylko za opóźnienia, ale też za braki formalne czy drobne uchybienia.

Częstym problemem jest też potrącanie kar z ostatniej faktury, nawet jeśli wykonawca nie ponosi winy za przestój. Wtedy jedynym rozwiązaniem bywa proces sądowy, który wiąże się z kosztami – w tym z opłatą sądową wynoszącą 5% wartości sporu.

Jak się przed tym bronić?

• Zadbaj o dokładne zapisy umowne, które jasno określają, kiedy i w jakich sytuacjach można naliczyć karę.
• Dokumentuj przebieg prac – notatki, protokoły, e-maile i zdjęcia mogą być Twoim dowodem w razie sporu.
• Jeśli dopiero przygotowujesz umowę, warto ją skonsultować z prawnikiem – niewielki koszt analizy może uchronić przed dużymi stratami.

Niewypłacalność generalnego wykonawcy – solidarna odpowiedzialność inwestora

Dla wielu podwykonawców największym problemem nie jest opóźnienie, lecz brak zapłaty. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma solidarna odpowiedzialność inwestora. Oznacza to, że jeśli zgłosiłeś swoje podwykonawstwo i wartość wynagrodzenia, możesz dochodzić zapłaty bezpośrednio od inwestora, nawet jeśli generalny wykonawca zbankrutował.

Aby z tego skorzystać, konieczne jest jednak zgłoszenie prac inwestorowi na piśmie i uzyskanie potwierdzenia. Bez tego nie można skutecznie domagać się zapłaty.

Wzrost cen materiałów – jak zabezpieczyć się w umowie

Nagłe wzrosty cen stali, betonu czy izolacji to codzienność w ostatnich latach. Dla wykonawców, którzy zawarli umowy na sztywno określone kwoty, takie zmiany potrafią zniweczyć opłacalność całego projektu.

Dlatego warto wprowadzać do kontraktów:

• klauzule waloryzacyjne, które pozwalają na dostosowanie wynagrodzenia do zmian rynkowych,
• a w skrajnych sytuacjach powołać się na klauzulę rebus sic stantibus, umożliwiającą sądową modyfikację warunków umowy z powodu nadzwyczajnych okoliczności (np. wojny, inflacji).

Forma prowadzenia działalności – nie tylko kwestia podatków

Jednym z najważniejszych elementów bezpieczeństwa jest forma prawna firmy. Osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą odpowiada za długi całym swoim majątkiem – również prywatnym. Znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która oddziela majątek firmy od majątku właściciela. Dodatkowo taka forma umożliwia optymalizację podatkową – np. poprzez wybór estońskiego CIT-u, który pozwala na odroczenie podatku do momentu wypłaty zysku.

Co możesz z tego wyciągnąć dla siebie?

Zarówno przedsiębiorcy budowlani, jak i klienci deweloperów powinni znać podstawowe ryzyka w branży. Wiele problemów – od kar umownych po braki płynności, a wynika z braku wiedzy o tym, jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie. Jeśli planujesz inwestycję lub współpracę z wykonawcą, warto sprawdzić zapisy kontraktu, sposób rozliczeń i możliwe zabezpieczenia. Odpowiednia świadomość prawna to najlepszy sposób, by uniknąć kosztownych błędów i utraty płynności finansowej.