Problemy z zarządcą nieruchomości
Wspólnoty mieszkaniowe samodzielnie decydują o sposobie wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną. Następuje to w umowie o ustanowieniu odrębnej własności, ale można również uczynić to w umowie zawartej w formie aktu notarialnego przez wszystkich właścicieli lokali. Możliwe są także późniejsze zmiany ustalonego sposobu zarządu, z tym że niezbędne będzie podjęcie stosownej uchwały, dodatkowo protokołowanej przez notariusza. Decydujący wpływ na sposób wykonywania zarządu ma liczba lokali wyodrębnionych w danej nieruchomości. Do małych wspólnot mieszkaniowych, tj. liczących nie więcej niż siedem lokali, w zakresie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną znajdą zastosowania przepisy dotyczące współwłasności. Natomiast w przypadku dużych wspólnot (osiem lokali lub więcej), konieczne jest podjęcie uchwały. W przeważającej ilości przypadków członkowie wspólnoty decydują się na powierzenie zarządu profesjonalnemu zarządcy. Jest to niewątpliwie najwygodniejsze rozwiązanie, oczywiście w przypadku gdy zewnętrzna firma rzetelnie pełni powierzoną funkcję.
Problemy zaczynają się gdy zarządca zaniedbuje obowiązki oraz nie reaguje na zgłoszenia wspólnoty. W takim przypadku, każdy z niezadowolonych właścicieli może wystąpić do zarządcy z żądaniem usunięcia nieprawidłowości dodatkowo wskazując termin, do którego winny być podjęte odpowiednie działania. W przypadku dalszej bierności, wspólnota może zmienić zarządcę wypowiadając dotychczasowemu umowę. Mimo, że procedura zmiany zarządcy nie jest skomplikowana, rodzi ona wiele praktycznych problemów, w szczególności gdy dodatkowo utrudnia to niesforny zarządca. Kluczowa jest aktywność całej wspólnoty, ponieważ uchwała musi zostać podjęta większością głosów liczonych według wielkości udziałów. Odstępstwem od tego jest możliwość wprowadzenia zasady przyznającej każdemu jeden głos, co następuje na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów nieruchomości wspólnej. Jednak możliwość ta ograniczona jest do sytuacji w których suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela. Zebranie wspólnoty zwołuje zarząd na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Do wniosku należy dołączyć porządek obrad wraz z projektem uchwały przewidującym odwołanie zarządcy. Może się zdarzyć i tak, że zarządca będzie celowo blokował zwołanie zebrania, co rodzić będzie konieczność podjęcia dodatkowych czynności. W takiej sytuacji wnioskodawcy sami mogą zwołać zebranie zawiadamiając pisemnie o walnym zgromadzeniu wszystkich właścicieli. Zawiadomienie takie musi obejmować datę, godzinę, miejsce oraz porządek obrad wraz z projektem uchwały. Sama uchwała w przedmiocie odwołania zarządcy musi być zaprotokołowana przez notariusza.
Jednocześnie należy podjęć decyzję o wyborze nowego zarządu, który następnie zajmie się wyborem nowego zarządcy. Niezależnie od powyższego, wspólnota niezadowolona z zarządcy niewywiązującego się ze swoich obowiązków może skorzystać z ochrony sądowej.
