Odszkodowanie od dewelopera

Jakiekolwiek opóźnienia w oddaniu budynku, czy mieszkania przez dewelopera narażają klientów na straty. Dotyczy to zwłaszcza tych osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny. Warto wiedzieć, że w przypadku opóźnienia klientowi należy się odszkodowanie za każdy dzień, a nawet może on odstąpić od zawartej z deweloperem umowy.

Kiedy deweloper nie odpowiada za opóźnienia?

W umowie zawieranej z deweloperem zawsze określane są terminy przekazania nieruchomości klientowi. Ponadto w dokumencie określane są też czynniki, które wykluczają odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w oddaniu inwestycji do użytku.

Zalicza się do nich m.in.:

• czynniki o charakterze administracyjnym,
• czynniki pogodowe,
• konieczność wykonania prac dodatkowych.

W przypadku, gdy opóźnienie nie wynika z żadnej z przyczyn określonych w umowie deweloper musi wypłacić klientom odszkodowanie. Znamienną kwestię stanowi należyte przygotowanie treści umowy deweloperskiej pod kątem możliwości dochodzenia kar umownych oraz odszkodowania. Należy bowiem podkreślić, iż możliwość dochodzenia odszkodowania w kwocie przewyższającej wysokość kary umownej uzależniona będzie od zawarcia w treści umowy stosowanego zapisu.

Wysokość kar za opóźnienia

Większość umów deweloperskich zawiera zapisy, które dokładnie określają wysokość kar umownych za opóźnienia w wydaniu lokalu. Jednakże nie wszyscy klienci pamiętają, by dany zapis umieścić w umowie z deweloperem, powoduje to w przyszłości brak roszczeń o zapłatę względem dewelopera. Wysokości kar umownych są określone procentowo w stosunku do ceny danego lokalu.

Przykłady zapisów dotyczących kar umownych

Właściwe zabezpieczenie interesów nabywcy wymaga analizy zapisów umownych dotyczących terminu rozpoczęcia budowy, harmonogramu oddania poszczególnych etapów robót oraz całego przedsięwzięcia i finalnie odbioru nieruchomości przez nabywcę i zawarcia umowy przenoszącej na niego własność przedmiotowej nieruchomości. Istotną kwestię z punktu widzenia interesów nabywcy stanowi zamieszczenie w treści umowy kar umownych za przekroczenie przez dewelopera wskazanych terminów.

Sposób obliczania kar umownych będzie warunkowała treść umowy deweloperskiej, która może określić jej wysokość nie tylko w sposób kwotowy. Przykładowe zapisy dotyczące kar umownych zamieszczone są poniżej:

„W przypadku nieprzeniesienia przez Dewelopera na Nabywcę prawa własności Lokalu w terminie wynikającym z  treści niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Dewelopera, Nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości ustawowych odsetek za opóźnienie liczonych od wpłaconych przez Nabywcę kwot na poczet Ceny Nabycia Lokalu liczonych od dnia X do dnia przeniesienia prawa własności do Lokalu na Nabywcę”

„W przypadku nieprzeniesienia przez Dewelopera na Nabywcę prawa własności Lokalu w terminie wynikającym z treści niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Dewelopera, zobowiązuje się on do zapłaty na rzecz Nabywcy kary umownej w wysokości 500 zł za każdy dzień następujący po dniu, w którym miało nastąpić przeniesienie prawa własności Lokalu na Nabywcę.”

„W przypadku nieprzeniesienia przez Dewelopera na Nabywcę prawa własności Lokalu w terminie wynikającym z treści niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Dewelopera, zobowiązuje się on do zapłaty na rzecz Nabywcy kary umownej w wysokości 0,1% wartości Lokalu za każdy dzień następujący po dniu, w którym miało nastąpić przeniesienie prawa własności Lokalu na Nabywcę.”

Dochodzenie odszkodowania od dewelopera

O ile obowiązek dewelopera do zapłaty kary umownej nie jest uzależniony od powstania po stronie nabywcy jakiejkolwiek szkody, o tyle żądanie zapłaty odszkodowania, będzie od istnienia takiej szkody uzależnione. Zaznaczyć warto, iż dochodzenie przez nabywcę kary umownej od dewelopera nie wyklucza żądania zapłaty odszkodowania. W szczególności będzie to znamienne w sytuacji, gdy wielkość szkody będzie przewyższała wysokość kary umownej i w tym kontekście szczególnie istotne jest zamieszczenie stosowanego zapisu
w treści umowy deweloperskiej.

Jakie zatem okoliczności będą uzasadniały dochodzenie od dewelopera odszkodowania?

Dla przykładu warto wskazać kilka sytuacji uzasadniających przedmiotowe roszczenie:

• Deweloper opóźnia się z terminem zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
  W konsekwencji nabywca jest zmuszony do zawarcia umowy najmu lokalu zastępczego. Wysokość szkody w takim wypadku będą stanowiły koszty poniesione przez nabywcę z tytułu najmu.
• Jeżeli dochodzi do opóźnienia w przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, będzie on również uprawniony do dochodzenia odszkodowania z tytułu podwyższenia rat kredytu zaciągniętego na ten cel.
• Własność nieruchomości lokalu została co prawda przeniesiona na nabywcę w terminie, jednak po pewnym czasie wychodzą na jaw jego wady. Wówczas nabywca w pierwszej kolejności powinien wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie przedmiotowych wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca jest uprawniony do zlecenia wykonania zastępczego, a więc do zlecenia usunięcia stwierdzonych wad innemu wykonawcy na własny koszt. Następnie, na podstawie dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych z tego tytułu kosztów przez nabywcę, będzie on mógł domagać się od dewelopera odszkodowania. Aby zabezpieczyć swoje interesy, warto zlecenie wykonania zastępczego poprzedzić zleceniem wykonania ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad niezależnemu rzeczoznawcy. Wówczas wysokość odszkodowania będzie równa wysokości kosztów poniesionych z tytułu zlecenia wykonania zastępczego powiększonej o koszty poniesione w związku ze zleceniem sporządzenia ekspertyzy (oczywiście te koszty również muszą być udokumentowane).

Udokumentowane koszty

Nabywca powinien mieć na uwadze, by zadbać o to, aby wszelkie ponoszone przez niego
w związku z niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera koszty były udokumentowane. Jeżeli zatem nabywca zdecyduje się na zlecenie wykonania zastępczego – musi zadbać aby wykonawca zlecenia doręczył mu faktury. Podobnie będzie
z kosztami poniesionymi z tytułu zlecenia wykonania ekspertyzy, najmu lokalu zastępczego. W perspektywie ewentualnego postępowania sądowego warto również zadbać o to, aby osoba, z którą nabywca zawiera umowę najmu lokalu zastępczego odprowadzała z tego tytułu podatek dochodowy, ponieważ bardzo prawdopodobne jest, iż deweloper w toku postępowania będzie podnosił taki zarzut.

Procedura dochodzenia odszkodowania od dewelopera

Żądanie nabywcy zapłaty przez dewelopera odszkodowania nie zawsze będzie wiązało się
z koniecznością wszczynania postępowania sądowego. Takie roszczenie nabywca może skierować do dewelopera również na etapie przesądowym,  konkretnie poprzez wezwanie dewelopera do usunięcia wad lokalu lub zapłaty odszkodowania. Pomocy prawnej w tym zakresie nabywca będący konsumentem może oczekiwać od miejskiego lub powiatowego Rzecznika Konsumentów lub Federacji Konsumentów. Pracownicy wymienionych instytucji zajmują się bezpłatnym udzielaniem porad prawnych, a ponadto mogą okazać się pomocni podczas sporządzania wezwań do zapłaty, czy podejmowania prób mediacyjnych.

Niestety, jak pokazuje praktyka, niski jest procentowy udział spraw odszkodowawczych, których zakończenie (oczywiście chodzi o zakończenie pozytywne dla nabywcy) następuje na etapie przedsądowym. Skuteczne dochodzenie praw nabywcy przed sądem zapewni reprezentacja profesjonalnego pełnomocnika.

Zachęcamy Państwa do skorzystania z usług naszej kancelarii w zakresie opisywanej problematyki. Doświadczeni specjaliści należycie zabezpieczą Państwa interesy.