Ochrona wynajmującego przed uporczywym najemcą

Co zrobić z lokatorami, którzy zalegają z czynszem… bagatela 2 lata? Owe zagadnienie, jak i metody działania, potrafią wywołać sporo kontrowersji. Można usłyszeć o niespodziewanej wymianie zamków w drzwiach przez właściciela mieszkania albo o zakwaterowaniu do przedmiotowego mieszkania „dobrze zbudowanego fizycznie mężczyznę”.

Czy takie rozwiązania są zgodne z prawem?

Niestety, nie. Przepisy mówią jasno, że naruszenie miru domowego poprzez wdzieranie się do cudzego mieszkania (tutaj istotna ingerencja, jaką była zmiana zamków), stanowi przestępstwo określone w kodeksie karnym.

Czy to prawniczy absurd? Mogło by się tak wydawać, przecież to mieszkanie nadal jest własnością wynajmującego, ale prawo daje pstryczek w nos. Uważa się, że w tej sytuacji właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu i to najemca ma prawo decydowania, kto jest w lokalu.

Jednak drugi sposób, jakim jest zakwaterowanie „dobrze zbudowanego fizycznie mężczyznę”, wydaje się w pełni akceptowalny, z racji tego, że właściciel nadal dysponuje swoim prawem własności mieszkania, a co za tym idzie, może czynić z niego w dalszym stopniu społeczno-gospodarczy użytek.

Jak sobie radzić z najemcami, którzy nie chcą płacić?

Mamy dwie drogi do wyboru (i wszystkie zgodne z prawem):

Droga cywilna (zazwyczaj szybsza do dochodzenia swojego prawa)

Najem okazjonalny – jest to najlepsza opcja zabezpieczenia dla właściciela lokalu. Decydując się na taki rodzaj umowy, wynajmujący posiada oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy;

Kaucja – zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu (także przy niepłaceniu wymaganego czynszu), w maksymalnej wysokości do dwunastokrotności miesięcznego czynszu;

Wypowiedzenie umowy – takie uprawnienie przysługuje dopiero, kiedy najemca nie płaci czynszu przez trzy następujące po sobie okresy. Dopiero wtedy wynajmujący, po wezwaniu do zapłaty, może wypowiedzieć umowę najmu. Jednak… najemca może mimo to nie opuścić lokalu. Ratunkiem dla wynajmującego jest droga sądowa- powództwo o eksmisję.

Droga sądowa

Powództwo o eksmisję – jest to proces czasochłonny i często dochodzi do postępowania w dwóch instancjach. Wynajmujący, dopiero kiedy uzyska wyrok, od którego nie będzie mógł się już odwołać, będzie mógł legalnie podjąć egzekucje. Jednak wkrada się mały haczyk dla tego rozwiązania – kiedy mamy wyrok eksmisyjny i jest zasądzony lokal socjalny (to, czy przysługuje, sąd bada z urzędu), to na gminie leży obowiązek wyznaczenia takiego lokalu i podpisania umowy na lokal socjalny z najemcą. Do czasu, kiedy gmina nie znajdzie takiego lokalu, co może trwać nawet kilka miesięcy, to właściciel mieszkania jest bezradny.

Nasza kancelaria prawna posiada bogate doświadczenie w doradztwie z zakresu zawierania umów najmu, zwłaszcza skutecznych zapisów i rozwiązań chroniących wynajmujących.