Nieruchomości, a prawo dożywocia
Na pierwszy rzut oka prawo dożywocia wydaje się nie sprawiać większych problemów praktycznych. W zamyśle miało ono stanowić jedną z form przekazania majątku wraz z połączeniem funkcji alimentacyjnej. Ustanawiane jest tzw. umową dożywocia, na mocy której właściciel nieruchomości (dożywotnik) zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę, w zamian za zapewnienie dożywotnego utrzymania. Strony mają swobodę kształtowania treści takiej umowy, nie mniej w przypadku braku ustaleń, dożywotne utrzymanie może polegać w szczególności na przyjęciu zbywcy jako damownika, zaspokajaniu podstawowych potrzeb życiowych (wyżywienia, ubrania, mieszkania, mediów itp.) czy też zapewnieniu odpowiedniej pomocy lub poniesieniu kosztów pogrzebu. W tym zakresie mieszczą się jedynie normalne potrzeby uprawnionego wynikające z życia codziennego. Jak sama nazwa wskazuje, umowa ta trwa do śmierci dożywotnika, zatem niemożliwe jest jakiekolwiek modyfikowanie terminu jej trwania. Obowiązek nabywcy powstaje z chwilą rzeczywistego objęcia nieruchomości w posiadanie.
W treści umowy mogą znajdować się dodatkowe postanowienia regulujące obowiązki nabywcy, takie jak ustanowienie użytkowania lub służebności, które zapewniają ochronę wynikającą z przepisów regulujących wymienione stosunki prawne. Dodatkowo zastrzec można zobowiązanie do okresowego świadczenia pieniężnego na utrzymanie (alimentów) zbywcy oraz wskazać, że prawa wynikające z umowy dożywocia wykonywane będą na rzecz osoby bliskiej względem zbywcy nieruchomości, przy czym nie jest wymagane by bliskość wynikała z więzów rodzinnych. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy może stanowić grunt, budynek lub jego część, a także udział we współwłasności nieruchomości (nie będzie nim spółdzielcze prawo własnościowe). Z uwagi na przeniesienie prawa własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, ale dopuszcza się także ustanowienie dożywocia w toku postępowania o dział spadku.
Sprawa komplikuje się w przypadku obrotu nieruchomościami obciążonymi takim prawem. Z uwagi na to, że do powstania tego prawa nie jest konieczny wpis w księdze wieczystej oraz zbycie nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia umowy dożywocia (przenosi obowiązki z niej wynikające na kolejnego nabywcę) może dojść do sytuacji, w której nabycie nieruchomości wiązać się będzie z obowiązkiem utrzymania dodatkowego domownika. Jak ustrzec się takiej sytuacji?
W pierwszej kolejności należy dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej dotyczącej interesującej nas nieruchomości. Powinniśmy skupić się na dziale III, w którym widnieją obciążenia nieruchomości inne niż hipoteka- w tym prawo dożywocia. W przypadku braku wzmianki lub wpisu, warto upewnić się także jaka była podstawa nabycia nieruchomości obecnego właściciela. Informację taką odnajdziemy w dziale II zawierającym dane dotyczące prawa własności. Wątpliwości mogą się pojawić gdy podstawę nabycia stanowiła umowa dożywocia co powoduje konieczności ustalenia czy w dalszym ciągu nieruchomość jest nią obciążona.
Dodatkowego podkreślenia wymaga, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości obciążonej takim prawem nie może się uchylić od obowiązków wynikających z tytułu dożywocia powołując się na brak stosownego wpisu w księgach wieczystych.
