Mikroapartament czy mieszkanie – co kupujesz od dewelopera?

Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawiają się oferty tzw. mikroapartamentów – niewielkich lokali o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Deweloperzy kuszą hasłami: „idealne dla singla”, „doskonała inwestycja” czy „pewny zysk z najmu”. Brzmi atrakcyjnie, ale zanim podpiszesz umowę, warto wiedzieć, że taki lokal nie zawsze jest mieszkaniem w sensie prawnym. Jako prawnik często spotykam klientów, którzy dopiero po zakupie dowiadują się, że nabyli nie mieszkanie, a lokal użytkowy.

Minimalna powierzchnia mieszkania – 25 metrów kwadratowych

Polskie przepisy jasno określają, jak ma wyglądać mieszkanie. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż 25 m². Oznacza to, że każde mieszkanie wprowadzone do obrotu przez dewelopera musi spełniać ten wymóg. Jeśli więc oglądasz lokal o powierzchni 17, 19 czy 20 m² – nie jest to mieszkanie w rozumieniu prawa. To zazwyczaj lokal użytkowy albo mikroapartament, który formalnie ma inne przeznaczenie, często określony jako „lokal usługowy z funkcją zamieszkania”.

Mikroapartamenty – co kryje się pod atrakcyjną nazwą

Deweloperzy chętnie stawiają na mikroapartamenty, bo sprzedają się szybciej i często przynoszą lepszy zwrot przy najmie krótkoterminowym. Jednak z punktu widzenia nabywcy oznacza to ograniczenia. Kupując taki lokal, możesz mieć problem m.in. z:

• meldunkiem – bo formalnie nie jest to lokal mieszkalny,
• kredytem hipotecznym – banki często finansują wyłącznie mieszkania,
• odsprzedażą – trudniej znaleźć kupca na lokal użytkowy z funkcją mieszkania.

To nie znaczy, że mikroapartamenty są „złe” – ale warto wiedzieć, co dokładnie kupujesz, żeby uniknąć rozczarowania.

Jak sprawdzić , czym naprawdę jest lokal

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź kilka kluczowych dokumentów:

• księgę wieczystą – zobacz, czy lokal ma oznaczenie „mieszkalny” czy „użytkowy”,
• pozwolenie na budowę – znajdziesz tam przeznaczenie lokali w inwestycji,
• umowę deweloperską – upewnij się, że jasno określa status lokalu i jego metraż.

Jeśli masz wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem. Analiza tych dokumentów pozwoli uniknąć sytuacji, w której kupujesz lokal nieposiadający statusu mieszkania, a tym samym – części praw, które przysługują właścicielowi lokalu mieszkalnego.

Dlaczego znajomość przepisów ma znaczenie

Znajomość minimalnych wymogów dla mieszkań to nie tylko formalność. Kupując lokal o powierzchni poniżej 25 m², nabywasz inny rodzaj nieruchomości, z innymi zasadami użytkowania i ograniczeniami. Jeśli zależy Ci na lokalu z pełnymi prawami właścicielskimi – szukaj mieszkań o powierzchni co najmniej 25 m². Jeśli nie masz pewności, czy lokal, który chcesz kupić, spełnia wszystkie wymogi prawne, lub potrzebujesz analizy umowy z deweloperem – napisz do mnie. Pomagam klientom bezpiecznie kupować nieruchomości i unikać problemów związanych z błędną kwalifikacją lokalu.