Kiedy jest umowa o roboty budowlane, a kiedy coś innego?

Jeżeli planujesz wybudować dom jednorodzinny zgodnie z projektem budowalanym, to w takiej sytuacji umowa zawarta miedzy właścicielem (inwestorem), a wykonawcą będzie umową o roboty budowalane. Zakres prac koniecznych do powstania domu jest złożony/wieloskładnikowy i często ich realizacja wymaga wykorzystania podwykonawców (np. hydraulik, elektryk, dekarz, stolarz).

Cechy umowy o roboty budowalane

Podstawowymi elementami pozwalającymi nam traktować daną umowę jako umowę o roboty budowlane to: dostarczenie projektu przez właściciela (inwestora), wskazanie w umowie wynagrodzenia oraz konieczność oceny inwestycji w zakresie przepisów prawa budowlanego.

Podwykonawcy

Obok właściciela (inwestora) oraz wykonawcy, w praktyce umowę o roboty budowlane wykonują również podwykonawcy. W umowie konieczne jest wskazanie szczegółowego zakresu robót, jakie wykonawca ma wykonać osobiście oraz te, które będzie wykonywał przy udziale podwykonawców.

Jednak w praktyce rozróżnienie umowy o roboty budowlane, o innej umowy często dostarcza wielu wątpliwości.

Z jaką umową najczęściej możemy pomylić umowę o roboty budowalane i jakie wywołuje konsekwencje?

Często możemy pomylić umowę o roboty budowlane z umową o dzieło. Bowiem zarówno w jednej jak i drugiej umowie efektem finalnym jest dzieło, np. w postaci wybudowania domu jednorodzinnego, wykonanej łazienki, kuchni itd. W razie zakwalifikowania zawartej między stronami umowy jako umowy o dzieło termin przedawnienia roszczeń będzie wynosił 2 lata, zaś w przypadku umowy o roboty budowlane 3 lata.

Domaganie się zapłaty bezpośrednio od właściciela

Pamiętajmy, że jeśli nie mamy do czynienia z umową o roboty budowlane to podwykonawcy nie mogą domagać się zapłaty za wykonaną pracę bezpośrednio od właściciela (inwestora), w ramach tak zwanej solidarnej odpowiedzialności. W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli podwykonawca wykona zlecone mu prace i nie otrzyma za nie wynagrodzenia, to będzie mógł żądać zapłaty nie tylko od podmiotu, który zlecił mu ich wykonanie – czyli najczęściej od głównego wykonawcy – ale także od właściciela (inwestora).

Kiedy jaką umowę zawrzeć?

Kodeks cywilny nie wskazuje, jaką umowę powinny zawrzeć strony w przypadku realizacji określonego rodzaju inwestycji. Jednak w praktyce zakładamy, że umowę o roboty budowlane stosujemy przede wszystkim przy realizacji przedsięwzięć o znacznym zakresie, a także przy pracach remontowych, które można zakwalifikować jako roboty budowlane. Umowa o dzieło w zakresie prac budowlanych służy natomiast realizacji prac o charakterze, np. wyposażeniowym – wykonując kuchnię, łazienkę, garaż itp., które w swoim zakresie nie są tak złożone jak kompleksowa budowa domu jednorodzinnego.