Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Przepisy regulujące działanie wspólnot mieszkaniowych przewidują narzędzie, dzięki któremu członek wspólnoty, niezadowolony z postanowień podjętej uchwały ma możliwość jej wzruszenia. Każdy z właścicieli może poddać sądowej kontroli uchwałę podjętą przez wspólnotę pod kątem jej zgodności z prawem, umową właścicieli lokali czy też nawet naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jego własnego interesu.
Podmiotem uprawnionym do zaskarżenia uchwały jest każdy członek wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że jedynie właściciel lokalu jest zdolny do dokonania takiej czynności, co pozbawia takiego prawa m.in. najemców lub innych domowników. Możliwości takiej nie ma także zarządca oraz zarząd wspólnoty. Z uwagi na to, że zaskarżenie uchwały przybiera formę pozwu do sądu, konieczne jest wskazanie pozwanego, którym zawsze będzie wspólnota mieszkaniowa której uchwałę chcemy zaskarżyć. Pozew o uchylenie uchwały jest rozpoznawany przez sąd okręgowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości wspólnej. Podlega on też stałej opłacie w wysokości 200 zł oraz musi zawierać sprecyzowane żądanie uchylenia oznaczonej uchwały.
Właściciel ma sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały, który biegnie od dnia jej podjęcia. Natomiast w przypadku gdy głosowanie odbywało się w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin ten rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia właściciela o podjęciu uchwały. Jeżeli zarząd wspólnoty nie spełnia swojego obowiązku polegającego na doręczeniu właścicielowi uchwały, termin do jej zaskarżenia należy liczyć od dnia, w którym właściciel dowiedział się o podjętej uchwale.
Przepisy wskazują cztery powody, na podstawie których można zaskarżyć uchwałę do sądu. Pierwszym jest niezgodność z przepisami prawa, co dotyczy także wszelkich wad związanych z podjęciem uchwały. Aby móc wystąpić z powództwem w tym zakresie, nieprawidłowości związane z procedurą podjecia uchwały muszą mieć bezpośredni wpływ na jej treść. Drugą podstawą zaskarżenia może być niezgodność z wszelkimi umowami pomiędzy właścicielami lokali. Trzecią przesłanką stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w zakresie której kontrola obejmuje zarówno celowość podjętej uchwały jak i koszty z nią związane. Ostatnią podstawą zaskarżenia może być inne naruszenie interesów właściciela lokalu, który może pozostawać w przeciwieństwie do interesu ogółu wspólnoty. Sąd każdorazowo bada okoliczności konkretnej sprawy w skutek czego nie można mówić o pierwszeństwie interesu indywidualnego członka nad interesem całej wspólnoty.
Ustawodawca umożliwił członkom wspólnoty podważenie każdej uchwały niezależnie od jej treści. Każdorazowo analizy wymagają okoliczności czy istnieją wyżej wymienione podstawy, aby móc skutecznie doprowadzić do uchylenia uchwały z którą się nie zgadzamy. Niezależnie od powyższego nie powinniśmy zapominać o możliwości polubownego załatwienia sprawy, by nie zaprzepaścić dobrych stosunków sąsiedzkich poprzez zbyt pochopne kierowanie sprawy do sądu.
Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty, na którym nie byłem i zostałem o niej poinformowany drogą elektroniczną po ok. 2 tygodniach to od kiedy biegnie termin do jej zaskarżenia?
Nadmieniam, że nie wyrażałem zgody na taką formę informowania mnie przez administratora.
pozdrawiam:
Piotr