Jak czytać księgę wieczystą?

Księgi wieczyste stanowią niezbędny element obrotu nieruchomościami. Dzięki nim możemy w łatwy sposób pozyskać niezbędne informacje dotyczące stanu prawnego interesującego nas gruntu czy lokalu. Oczywiście możliwe jest to w przypadku gdy księgi zawierają aktualny stan prawny. Obecnie prowadzone są w formie elektronicznej, ale dla każdej księgi prowadzi się dodatkowo akta, w których znajdują się wszystkie dokumenty stanowiące podstawy tzw. wpisów. Każda księga składa się 4 działów:

• Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw z nią związanych;
• Dział II zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
• Dział III przeznaczony jest na wpisy związane z obciążeniami nieruchomości (ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy innych niż hipoteka praw i roszczeń);
• Dział IV przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipotek;

Funkcjonowanie ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, które mają na celu przede wszystkim zabezpieczenie obrotu nieruchomościami. Jest to m.in. zasada jawności, której istota dotyczy publicznej dostępności treści ksiąg- oznacza to, że każdy kto posiada numer księgi może swobodnie przeglądać jej treść. Obowiązuje również zasada domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym oraz tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która to chroni osoby dokonujące czynności prawnych z osobą uprawnioną według treści księgi. Szczegółowe rozwinięcie powyższych zasad nastąpi w następnych artykułach poświęconych zagadnieniom związanym z obrotem nieruchomościami.

Czym zatem jest wpis? Stanowi on swoistą formę orzeczenia sądu, którego skutkiem jest ujawnienie w treści księgi określonej informacji. Przepisy nakładają obowiązek dokonania wpisów do ksiąg w określonych przypadkach, lecz często z uwagi na brak świadomości właścicieli nieruchomości, zaniedbują oni tego obowiązku. Konieczność dokonania wpisu powstaje m.in. w przypadku nabycia spadku, podziału lub powiększenia nieruchomości, zamknięcia lub uaktualnienia księgi wieczystej, a także ustanowienia służebności czy hipoteki.

Wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy na wniosek uprawnionego podmiotu, tj. osoby na rzecz której wpis ma być dokonany lub osoba, której prawo ma zostać ujawnione w księdze wieczystej. W ściśle określonych przypadkach wpisu może dokonać także notariusz.  Wniosek składa się na urzędowym formularzu (KW-WPIS) wraz z dokumentami, które stanowią podstawę wpisu (np. postanowienie sądu o stwierdzeniu o nabycia spadku w skład którego wchodzi nieruchomość). Wzory formularzy są ogólnodostępne, można pobrać je z rządowej strony Ministerstwa Sprawiedliwości, czy też właściwego wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Złożenie wniosku podlega opłacie, której wysokość określają odrębne przepisy (np. w przypadku złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej własności lub ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się stałą kwotę w wysokości 200 zł).

W następnej kolejności sąd przechodzi do rozpoznania wniosku, tj. jego treści oraz dołączonego do niego dokumentów. Jeżeli sąd nie stwierdzi żadnych nieprawidłowości badając treść księgi wieczystej pod kątem złożonego wniosku, dokona on wpisu, co jednocześnie stanowi swoistą formę orzeczenia. Sąd zawiadamia o tym fakcie wnioskodawcę.