Hipoteka łączna – czym jest i co ją wyróżnia?

Hipoteka sama w sobie jest ograniczonym prawem rzeczowym regulowanym w odrębnym akcie prawnym, tj. ustawie z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Jest to prawo, którym zostaje obciążone prawo własności nieruchomości. Za pomocą hipoteki można zabezpieczyć wierzytelność pieniężną, a w tym także przyszłą. Zazwyczaj hipoteką obciąża się prawo własności jednej nieruchomości, jednakże od tej zasady istnieje wyjątek – hipoteka łączna.

Czym jest hipoteka łączna?

Główną cechą hipoteki łącznej jest to, że obciążą więcej niż jedną nieruchomość. Warto przytoczyć tu art. 76 ust.1 u.k.w.h., zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca daną nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Ponadto hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Mówiąc o hipotece łącznej możemy jeszcze wyróżnić tzw. hipotekę łączną umowną. Mamy z nią do czynienia, gdy w drodze czynności prawnej, w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności dochodzi do obciążenia więcej niż jednej nieruchomości.

Co może być przedmiotem hipoteki łącznej?

Hipoteka łączna musi być ustanowiona na minimum dwóch nieruchomościach lub prawach. Wyróżnia się tutaj użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część ułamkową nieruchomości stanowiąca udział współwłaściciela. Podkreślenia wymaga fakt, iż nie muszą one należeć do jednej osoby, wymagana jest jednak zgoda osoby trzeciej.

Jak ustanowić hipotekę łączną?

Źródłem hipoteki łącznej może być orzeczenie sądu, czynność prawna lub decyzja organu podatkowego. Hipoteka łączna powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, jednakże obciąża nieruchomość z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o jej dokonanie. Ponadto hipoteka łączna powstaje w wyniku podziału wcześniej obciążonej nieruchomości, a  wyjątkiem jest art. 76 ust. 5 u.k.w.h. stanowiący, że hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki. Oprócz tego warto podkreślić, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. ustanowienie hipoteki łącznej umownej stanowi jedną czynność prawną odnoszącą się do tej samej podstawy opodatkowania i w związku z tym podlega jednemu obowiązkowi podatkowemu.

Jakie są główne wady i zalety hipoteki łącznej?

Zaletą hipoteki łącznej jest przede wszystkim niższy koszt ustanowienia oraz szeroka możliwość zaspokojenia wierzytelności z poszczególnych przedmiotów. Wadą jest natomiast możliwość wystąpienia zjawiska tzw. “nadzabezpieczenia” oraz obniżenie zdolności kredytowej właściciela nieruchomości. Istotną kwestią może być też pewnego rodzaju niepewność, ponieważ wierzyciel według własnego uznania żąda zaspokojenie w całości lub w części z jednej nieruchomości lub kilku z osobna. Dodatkowo w związku z tym wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna na dalszym miejscu nie ma pewności co do skuteczności swojego zabezpieczenia.