Czy służebność mieszkania obniża zachowek?

W wielu przypadkach nieruchomość to większa część majątku, którym dysponowała osoba w podeszłym wieku, decydująca się na przekazanie swojej własności. Najczęściej odbywa się to poprzez darowiznę dla krewnego wybranego przez darczyńcę. Przy czym niejednokrotnie wiąże się to z ustanowieniem służebności mieszkania w przypadku tego lokalu. W takiej sytuacji bardzo często okazuje się, że pozostali ustawowi spadkobiercy z tytułu spadku, nie otrzymają ewentualnych korzyści. Mają oni możliwość roszczenia o zachowek. Doprecyzowując, jest to roszczenie o uzupełnienie zachowku. W związku z takimi okolicznościami nasuwa się pytanie: czy wspomniana służebność mieszkania obniża zachowek? Jeśli tak, to w jakim stopniu?

Wartość zachowku – jak ją oszacować?

Przedstawmy to na prostym przykładzie. Przyjmijmy, że z tytułu zachowku należy Ci się jedna czwarta wartości majątku spadkowego. W jego skład wchodzi nieruchomość, której łączna wartość wynosi około 600 tys. złotych. Czy w takich okolicznościach należy Ci się roszczenie w wysokości 150 tys. złotych? Nie jest to takie oczywiste. Wiele zależy od tego, czy nieruchomość nie jest w żaden sposób obciążona np. w księgach wieczystych. Bardzo często spotykam się z przypadkami, że odziedziczony lokal podlega pod hipotekę, która jest zabezpieczeniem dla systematycznej spłaty kredytu. Jednym z kolejnych przykładów ograniczonych praw rzeczowych jest właśnie służebność mieszkania. W efekcie przekłada się to bezpośrednio na ostateczną wartość zachowku, ponieważ zmniejsza cenę nieruchomości.

W jaki sposób wycenić wartość służebności mieszkania?

Tutaj mamy do czynienia z nieco bardziej skomplikowaną materią prawną. Zazwyczaj w czasie postępowania sądowego biegły sądowy sporządza profesjonalną wycenę. Pod uwagę brany jest szereg czynników, takich jak zakres służebności mieszkania, okres na jaki została ustanowiona, a także okoliczności, czy rzeczywiście jest wykonywana.

Umowa dożywocia a służebność mieszkania

Precyzja języka prawnego jest niezwykle ważna. Umowa dożywocia i dożywotnia służebność mieszkania to wielokrotnie mylone ze sobą pojęcia. Zazwyczaj służebność mieszkania ustanawiana jest na rzecz darczyńcy w czasie zawierania umowy. Wobec tego z jednej strony właściciel nieruchomości przenosi własność na obdarowanego, w tym przypadku swojego krewnego. Natomiast z drugiej strony obdarowany ustanawia w odniesieniu do zapisodawcy dożywotnie prawo na zamieszkiwanie całości lub części otrzymanej nieruchomości. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, dlatego jej wpis zawsze ma miejsce w dziale III księgi wieczystej.

Służebność mieszkania wraz z umową darowizny w odróżnieniu od umowy dożywocia nie wyklucza okoliczności dochodzenia zachowku po śmierci darczyńcy. Jednakże może mieć to wpływ na jego wysokość. W sytuacji obciążenia nieruchomości służebnością osobistą, w tym przypadku służebnością mieszkania bez wątpienia mamy do czynienia z obniżeniem się wartości danej posiadłości.

No co warto zwrócić szczególną uwagę, wyznaczając obciążenie nieruchomości?

Ocenę tego w jakim stopniu wartość służebności wpływa na obniżenie ceny posiadłości, każdorazowo przeprowadzić powinien biegły sądowy. Nie istnieje jeden sprawdzony sposób pozwalający na sprecyzowanie wielkości należności. Jest to uzależnione w dużym stopniu od okoliczności danej sprawy. Dlatego warto brać pod uwagę wszystkie nawet te, które z pozoru wydają się nieistotne. Jeśli masz wątpliwości w zakresie służebności mieszkania i zachowku – zapraszam do kontaktu. Umówimy się na spotkanie i wspólnie omówimy szczegóły.