Co warto wiedzieć zanim pozwiesz dewelopera?

Do kancelarii trafiają czasem osoby, które mają za sobą długie miesiące frustracji. Czekają na odbiór mieszkania, nie rozumieją zapisów o karach umownych i pytają, czy da się jeszcze coś zrobić. Zazwyczaj inwestycja jest już zakończona, rękojmia biegnie, a kontakt z deweloperem przypomina walkę z wiatrakami. Zanim jednak zaczniesz myśleć o pozwie, warto poznać, jak działa sam rynek deweloperski i z czym przyjdzie Ci się mierzyć.

Zanim powstanie budynek – skąd deweloper bierze grunt

Zanim na placu budowy wjedzie pierwsza koparka, deweloper zaczyna od analizy dokumentów. Zakup działki to proces, który musi być w pełni bezpieczny. Dlatego każdy profesjonalny inwestor sprawdza:

• księgę wieczystą – kto jest właścicielem, czy nie ma hipoteki ani roszczeń,
• plan zagospodarowania przestrzennego – czy na danym terenie można postawić budynki wielorodzinne,
• sytuację sprzedającego – czy nie ma długów i nie grozi mu upadłość.

Jeśli planu miejscowego nie ma, deweloper musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która określi, co wolno zbudować. Często zleca też audyt prawny nieruchomości – to raport przygotowany przez kancelarię, który pozwala uniknąć zakupu działki z problemami.

Kim tak naprawdę jest deweloper?

Deweloper nie działa jako osoba prywatna. Zgodnie z ustawą deweloperską, musi funkcjonować jako przedsiębiorca, co oznacza, że podlega szeregowi obowiązków wobec nabywców.

Do jego zadań należy m.in.:

• przeniesienie własności lokalu oraz udziału w częściach wspólnych i gruncie,
• podpisanie aktu notarialnego,
• ustanowienie zarządcy nieruchomości w pierwszym okresie po oddaniu budynku.

Na tym etapie nabywcy nie mają jeszcze realnego wpływu na zarządzanie wspólnotą – dopiero po przejęciu większości udziałów mogą samodzielnie decydować o zmianach.

Obowiązki kupującego

Kupujący mieszkanie od dewelopera zobowiązany jest przede wszystkim do terminowego dokonywania wpłat zgodnie z harmonogramem. Pieniądze nie trafiają bezpośrednio na konto firmy – są przekazywane na rachunek powierniczy prowadzony przez bank.

Występują dwa rodzaje takich rachunków:

• zamknięty – deweloper dostaje środki dopiero po zakończeniu budowy,
• otwarty – bank wypłaca transze po każdym zakończonym etapie inwestycji.

Kupujący musi też podpisać akt notarialny przenoszący własność i zwykle zaakceptować wskazanego przez dewelopera zarządcę budynku.

Najczęstsze pułapki w umowach deweloperskich

Z doświadczenia prawniczego wynika, że cztery problemy powtarzają się w większości spraw:

1. Klauzule niedozwolone – np. limit kary umownej do 2% wartości mieszkania. Takie zapisy są sprzeczne z prawem i nie wiążą konsumenta.
2. Opóźnienia w przekazaniu lokalu – oprócz kary umownej można domagać się także zwrotu kosztów wynajmu mieszkania zastępczego czy utraconych korzyści z wynajmu.
3. Wzrost kosztów budowy – deweloperzy próbują przerzucać rosnące ceny materiałów na klientów, powołując się na „nadzwyczajną zmianę stosunków”.
4. Mylenie umów – podpisanie samej umowy rezerwacyjnej nie daje żadnej ochrony. Dopiero umowa deweloperska w formie aktu notarialnego gwarantuje prawo do lokalu.

Kiedy warto zasięgnąć porady prawnika?

Jeśli czujesz, że deweloper nie wywiązał się z umowy, nie zwlekaj z działaniem. Każdy miesiąc to krótszy okres rękojmi i mniejsze szanse na odzyskanie pieniędzy. Analiza dokumentów i zapisów umownych przez prawnika często wystarczy, by znaleźć podstawy do roszczeń lub negocjacji. Jeśli chcesz wiedzieć, czy masz szansę odzyskać należne środki – napisz do mnie. Od lat pomagam klientom w sporach z deweloperami, analizuję umowy i reprezentuję nabywców w procesach o kary, opóźnienia i wady lokali.