Wierzyciel, który skierował postępowanie egzekucyjne do nieruchomości dłużnika i zawnioskował o opis i oszacowanie nieruchomości, po upływie 14 dni od daty doręczenia przez komornika dłużnikowi wezwania do zapłaty, będzie musiał liczyć się z wezwaniem do uiszczenia zaliczki na opis i oszacowanie nieruchomości.
Czym jest opis i oszacowanie nieruchomości? To etap w toczącym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości uregulowany w ustawie Kodeks postępowania cywilnego oraz stosownym Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje komornik w formie protokołu. Ponieważ organ egzekucyjny nie posiada kwalifikacji do ustalenia wartości majątku dłużnika, obligatoryjne jest powołanie do tej czynności specjalisty, który posiada wiedzę profesjonalną. W tym celu komornik powołuje biegłego sądowego lub rzeczoznawcę majątkowego, lecz za nim wykona powyższą czynność wezwie wierzyciela do uiszczenia zaliczki.
W skład zaliczki będzie wchodzić wynagrodzenie biegłego oraz wydatki poniesione przez biegłego na sporządzenie opinii (np. wynagrodzenie, koszt sporządzenia kilku egzemplarzy opinii, koszty otrzymania odpisów z instytucji zewnętrznych). Pamiętać należy, że wynagrodzenie biegłych jest regulowane na podstawie stosownego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i określa:
Dopiero sporządzona przez biegłego sądowego opinia (operat szacunkowy), będzie podstawą dla komornika do wykonania czynności w postaci sporządzenia protokołu opisu i oszacowania i wydania postanowienia ustalającego koszt tej czynności.
Mając już przedstawiony obraz do jakiego, celu komornik wzywa nas o zaliczkę należy również zastanowić się, czy zasadne jest jej uiszczenie za każdym razem, gdy zostaniemy o to wezwani.
W pierwszej kolejności powinniśmy zbadać księgę wieczystą nieruchomości i ustalić, czy nasze prawo do zaspokojenia się z przeszłej sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości zostanie w pełni zrealizowane przed wierzytelnościami innych wierzycieli, którzy też skierowali do tego samego majątku egzekucję.
Przykładowo jeśli nie mamy ustanowionej hipoteki, która wyprzedza inne prawa i obciążenia ustanowione na nieruchomości przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego, to wysoce prawdopodobne jest, że nie odzyskamy zasądzonego roszczenia i w efekcie opłacenie zaliczki komornikowi nie będzie zasadne. Przy czym pamiętać należy, że jeśli opłaciliśmy zaliczkę, a postępowanie egzekucyjne zakończyło się spieniężeniem majątku dłużnika, to w ramach planu podziału, koszt poniesionej zaliczki jest traktowany w kategorii pierwszej i będzie zwrócony przed wierzytelnościami innych wierzycieli (np.: wierzycielami którzy mają ustanowione hipoteki), czyli temu wierzycielowi który poniósł ten koszt.
Z ostrożności w sprawach, gdzie mam do czynienia z nieruchomością obciążoną hipoteką na rzecz innego wierzyciela, przed uiszczeniem zaliczki na opis i oszacowanie, wnioskuję do komornika, aby skierował zapytanie do uczestnika (wierzyciela, który ma ustanowione zabezpieczenie) o wskazanie wysokości zobowiązania wierzytelności hipotecznej, albowiem czasami wysokość roszczenia zabezpieczonego hipoteką faktycznie jest niższa niż wskazuje na to ustanowiony pierwotnie wpis w księdze wieczystej.
W ostatnim zdaniu należy wspomnieć, że po upływie terminu zakreślonego w wezwaniu komornik nie podejmie czynności zmierzających do wykonania opisu i oszacowania. Zaś po upływie okresu 6 miesięcy od daty doręczenia nam wezwania do uiszczenia zaliczki organ egzekucyjny umorzy postępowanie egzekucyjne z nieruchomości z urzędu.