Ulga mieszkaniowa a spadkobiercy – dlaczego fiskus jest raczej przeciwko?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania oznacza obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek – art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pozwala on uniknąć podatku, jeśli uzyskany przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Ale co to oznacza w praktyce? No cóż, będzie to konieczność zakupu nowego mieszkania lub domu, spłaty kredytu hipotecznego czy przeprowadzenia remontu. Pytanie, które coraz częściej trafia na wokandę sądów, brzmi: czy ulga mieszkaniowa może przejść na spadkobierców, jeśli spadkodawca zmarł? Szczególnie, jeśli miało to miejsce zanim zdążył wydać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości? W tym zakresie warto odpowiedzieć na to pytanie na podstawie orzecznictwa i decyzji wydawanych przez organy. Więcej na ten temat dowiesz się w dalszej części tego artykułu.

Kiedy ulga mieszkaniowa może nie przysługiwać spadkobiercy?

W jednej z ostatnich spraw chodziło o ojca, który sprzedał mieszkanie i podpisał przedwstępną umowę zakupu nowego lokalu. Wpłacił nawet zadatek, finansując go ze środków pochodzących ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Niestety, do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło, bo mężczyzna zmarł. W dalszej kolejności więc jego syn, chciał przeznaczyć odziedziczone środki na remont mieszkania. Był bowiem jego współwłaścicielem oraz jako spadkobierca chciał lokować ten kapitał na spłatę kredytu hipotecznego. W jego ocenie takie wydatkowanie powinno pozwolić na zachowanie prawa do ulgi mieszkaniowej i uniknięcie podatku, który obciążałby dochód ojca. Czy jednak aby na pewno spadkobierca może dziedziczyć ulgę?

Argumentacja spadkobiercy – wola zmarłego jako punkt wyjścia

Spadkobierca podkreślał, że jego ojciec wyraźnie zamierzał skorzystać ze zwolnienia – dowodem miało być podpisanie przedwstępnej umowy i wpłacenie zadatku. W jego opinii oznaczało to rozpoczęcie realizacji warunków ulgi mieszkaniowej, a on sam powinien mieć możliwość kontynuowania tego prawa, choćby poprzez remont czy spłatę kredytu. No niestety z perspektywy organów podatkowych niekoniecznie.

Jak mogę Ci pomóc przy uldze lub w Twojej sprawie podatkowej?

Jeżeli zastanawiasz się, czy w Twojej sytuacji możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej albo innego zwolnienia podatkowego, warto to sprawdzić zanim podejmiesz decyzję. Mogę przeanalizować Twoją sprawę pod kątem dostępnych ulg i zwolnień, a także przygotować interpretację podatkową, która zabezpieczy Twoje interesy na przyszłość. Potrzebuję jednak konkretów i trzeba je do mnie przesłać. Wystarczy, że napiszesz do mnie maila – wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla Ciebie jako podatnika. Załącz też wszelkie dokumenty, które mogą się okazać niezbędne z perspektywy oceny Twojej indywidualnej sytuacji jako podatnika.

Fiskus nie pozostawił złudzeń – czy spadkobierca ma prawo do ulgi mieszkaniowej?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej niestety zajął jednak odmienne stanowisko od oczekiwanego przez spadkobiercę.. W interpretacji z 16 kwietnia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.194.2025.2.DP) wyjaśnił, że skoro ojciec nie zdążył faktycznie wydać przychodu na cele mieszkaniowe, to nie nabył prawa do ulgi. Niestety umowa przedwstępna została rozwiązana. Zadatek zwrócono potem i w efekcie fiskus uznał, że żadnych przesłanek do zastosowania zwolnienia nie ma. Organ podatkowy podkreślił też, że ulga nie podlega dziedziczeniu. Można odziedziczyć majątek, ale nie zamiar czy samą wolę skorzystania z preferencji podatkowej. To jednak nie jest jedyna tego typu sprawa.

Wyrok WSA w Gdańsku – ulga mieszkaniowa to nie spadek

Stanowisko organu podtrzymał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. W wyroku z 5 sierpnia 2025 r. (sygn. I SA/Gd 415/25) sąd jednoznacznie wskazał, że prawo do ulgi mieszkaniowej powstaje dopiero w momencie wydatkowania środków na cele mieszkaniowe. Skoro do tego nie doszło, to spadkobierca nie ma czego kontynuować. Potwierdzono, żę chęć skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca. Nie jest bowiem prawem, które można odziedziczyć. Oznacza to, że gdy spadkodawca nie zdążył ponieść wydatków, to wygląda to tak, jakby nic się nie wydarzyło. Warto jednak wskazać, że orzeczenie jest nieprawomocne.

Dlaczego to, że ulgi nie mogą być spadkiem budzi emocje?

Orzeczenie jest nieprawomocne, a temat od lat budzi kontrowersje. W praktyce zdarzają się sprawy, w których sądy przyznają rację spadkobiercom. Oznacza to, że gra jest więc warta uwagi. Orzecznictwo uznaje, że powinni oni mieć możliwość wykorzystania środków na własne cele mieszkaniowe. Niestety, ale często też sądy stają po stronie fiskusa. Problemem jest brak jednoznacznej regulacji, czy ulga może być dziedziczona. Dla podatników oznacza to niepewność. W tym zakresie warto do tego podejść indywidualnie i skonsultować z prawnikiem kroki, które trzeba podjąć przy reakcji na ostateczny wynik sporu. Wiele bowiem zależy od oceny konkretnej sprawy i składu orzekającego.

Brak ulgi oznacza dla podatników?

Jeżeli spadkodawca nie zdążył wydać środków na własne cele mieszkaniowe, spadkobierca nie powinien liczyć na automatyczne przejęcie prawa do ulgi. Oznacza to, że od dochodu ze sprzedaży nieruchomości obciążającego spadkodawcę może być naliczony 19% podatek dochodowy. To z kolei dość dużo i nie warto tracić tych środków, jeśli nie jest to absolutnie niezbędne. Jednocześnie spadkobierca ma prawo do własnej ulgi mieszkaniowej. Co to oznacza? Może więc wykorzystać środki z majątku spadkowego na zakup mieszkania, remont czy spłatę kredytu i w ten sposób skorzystać z preferencji podatkowej. To jednak zupełnie odrębne uprawnienie, niezwiązane z wolą zmarłego.