Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym – jak liczyć przychód podatkowy?

Zbycie mieszkania czy domu to dla właściciela zawsze duże wydarzenie finansowe. Jeszcze więcej emocji pojawia się wtedy, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym. W naturalny sposób nasuwa się pytanie: skoro i tak dużą część uzyskanej kwoty trzeba przeznaczyć na spłatę banku, to czy fiskus pozwala obniżyć w ten sposób przychód podatkowy? Dowiedz się więcej na ten temat w tym artykule.

Przychód według art. 19 ustawy o PIT

Podstawą obliczeń jest art. 19 ustawy o PIT. Przepis ten wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w akcie notarialnym, pomniejszona o koszty samej transakcji (takie jak prowizja pośrednika, taksa notarialna czy opłaty sądowe). Co ważne – mowa jest wyłącznie o kosztach związanych bezpośrednio ze sprzedażą. Ustawodawca nie przewidział w tym katalogu spłaty zobowiązań kredytowych.

Odpłatne zbycie – nie tylko sprzedaż

Ustawa posługuje się pojęciem odpłatnego zbycia. Chodzi więc nie tylko o klasyczną sprzedaż za pieniądze, ale też inne formy przeniesienia własności za wynagrodzeniem. Może to być zamiana, a nawet umowa, w której świadczenie jednej strony ma równoważyć świadczenie drugiej. Wyjątkiem jest dożywocie – tutaj Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 2014 r. (II FPS 4/14) wskazał, że przychód w rozumieniu art. 19 PIT nie powstaje.

Dlaczego warto skonsultować sprzedaż nieruchomości z prawnikiem?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym to nie tylko kwestia znalezienia kupca i podpisania aktu notarialnego. To także ryzyko podatkowe – łatwo przyjąć błędne założenie, że przychód to „to, co zostaje po spłacie banku”. Fiskus patrzy inaczej i może wymagać podatku od pełnej ceny sprzedaży. W takich sytuacjach liczy się odpowiednia strategia: właściwe ustalenie kosztów, możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej i przygotowanie dokumentacji. Jako prawnik zajmujący się prawem podatkowym i transakcjami nieruchomościowymi pomagam przeanalizować Twoją sytuację krok po kroku – wspólnie z księgowością szukamy bezpiecznych i optymalnych rozwiązań, które pozwolą Ci uniknąć błędów i niepotrzebnych kosztów.

Kiedy powstaje przychód?

Momentem powstania przychodu jest zawarcie umowy przenoszącej własność. Nie ma znaczenia, czy cena została zapłacona w całości, częściowo, czy też rozliczona w inny sposób – np. poprzez potrącenie. To oznacza, że obowiązek podatkowy powstaje już w dniu podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero po faktycznym wpływie środków na konto.

Cena umowna a wartość rynkowa

Co do zasady punktem wyjścia jest cena określona w akcie notarialnym. Ale urząd skarbowy ma prawo zareagować, jeśli ta cena rażąco odbiega od wartości rynkowej. W takim przypadku organ może zażądać korekty, a w razie braku reakcji – samodzielnie ustalić przychód na podstawie opinii rzeczoznawcy. Jeżeli różnica przekroczy 33%, koszt opinii pokrywa sprzedający.

Przychód to nie dochód – znaczenie kosztów

Od samego przychodu nie płaci się podatku. Opodatkowaniu podlega dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami. Do kosztów można zaliczyć m.in. wydatki na nabycie nieruchomości, opłatę PCC, koszty remontów czy wydatki związane bezpośrednio ze sprzedażą. I tu pojawia się kluczowe pytanie: czy spłata hipoteki to także koszt?

Spłata kredytu hipotecznego a koszty uzyskania przychodów

Orzecznictwo odpowiada jednoznacznie: spłata hipoteki nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 października 1998 r. (I SA/Ka 265/97) podkreślił, że obciążenia związane z długami nie mieszczą się w katalogu kosztów odpłatnego zbycia. To stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w orzeczeniu z 14 czerwca 2024 r. (I SA/Lu 152/24). Sąd stwierdził, że fiskus musi brać pod uwagę cenę z umowy, a nie to, ile realnie sprzedający zatrzyma po spłacie banku. Dlaczego? Bo hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe „idzie” za nieruchomością. Kupujący może przejąć nieruchomość obciążoną i to na nim będzie spoczywał ciężar spłaty wobec banku. Spłata długu nie jest więc wydatkiem niezbędnym dla samej transakcji sprzedaży, a tylko elementem rozliczenia z wierzycielem.

Co z ulgą mieszkaniową?

Mimo że spłata kredytu na sprzedawaną nieruchomość nie zmniejsza przychodu, podatnik nie jest pozbawiony możliwości optymalizacji. Ustawa o PIT (art. 21 ust. 1 pkt 131) przewiduje zwolnienie, jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe – np. na zakup nowego mieszkania lub spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na inną nieruchomość mieszkalną.

Wnioski dla sprzedających

Sprzedaż mieszkania z hipoteką może dać złudne wrażenie, że przychód podatkowy to tylko „to, co zostaje po spłacie banku”. Niestety – dla fiskusa przychodem zawsze będzie cała cena z umowy sprzedaży. Spłata hipoteki nie jest kosztem uzyskania przychodu. Warto o tym pamiętać, aby nie zaskoczyła Cię wysokość podatku.