Umowa z kierownikiem budowy

Umowa z kierownikiem budowy

Umowę z kierownikiem budowy najczęściej podpisuje inwestor lub generalny wykonawca danej budowy.

Umowa taka powinna zawierać co najmniej oznaczenie inwestycji, na której Kierownik budowy ma pełnić funkcję oraz zakres jego obowiązków. Ustawa prawo budowlane w swojej treści wskazuje obowiązki i uprawnienia kierownika budowy, jednakże umowa może w części odmiennie regulować dane rozwiązania. Kolejny istotny zapis, to wysokość wynagrodzenia kierownika budowy oraz sposób jej zapłaty.

Ważnym elementem przy zawieraniu takiej umowy jest przedłożenie do niej pozwolenia na budowę oraz projektu, z którymi Kierownik budowy powinien się zapoznać przed podpisaniem umowy.

Dla osób zatrudniających kierownika budowy najważniejsze jest zweryfikowanie uprawnień osoby kandydata na to stanowisko. Każdy Kierownik budowy musi posiadać stosowne uprawnienia budowlane oraz być członkiem Okręgowej Izby Budownictwa. Ponadto musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.  W przypadku braku lub błędnej weryfikacji może się okazać, że za powstałą na budowie szkodę będzie odpowiadał pracownik zajmujący stanowisko kierownika budowy swoim prywatnym majątkiem a nie ubezpieczyciel. Różnica jest ogromna. Ubezpieczyciel co do zasady jest zawsze wypłacalny, a osoba prywatna może nie mieć żadnego majątku.

Kancelaria tworząc umowę o objęcie stanowiska kierownika budowy będzie potrzebowała przede wszystkim danych obu stron umowy, dokumentów pozwolenia na budowę, projektu budowlanego, przewidywanego zakresu pracy kierownika budowy.

Warto przypomnieć, że do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:

• protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego;
• prowadzenie dokumentacji budowy;
• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;
• koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:
• przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów, które mają być prowadzone jednocześnie lub kolejno,
• przy planowaniu czasu wymaganego do zakończenia robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów;
• koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach, o których mowa w  21a ust. 3, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji, o której mowa w  20 ust. 1 pkt 1b, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;
• podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;
• zapewnienie przy wykonywaniu robót budowlanych stosowania wyrobów, zgodnie z  10;
• wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu;
• zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;
• realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;
• zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;
• przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;
• zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, o którym mowa w  57 ust. 1 pkt 2.

Warto pamiętać, że w obowiązującym w Polsce systemie prawnym strony mają swobodę zawierania umów, zatem wiele regulowań prawnych zawartych w umowach nie będzie miało bezpośredniej podstawy w przepisach konkretnych ustaw. Przykładem takich zapisów jest odpowiedzialność kierownika budowy za terminową realizację inwestycji zgodnie z umową łączącą inwestora z generalnym wykonawcą. Taki zapis ma doniosłe skutki, albowiem znaczącą rozszerza odpowiedzialność inspektora a tym samym daje większe możliwości inwestorowi dochodzenia swoich roszczeń.

Kolejnym przykładem jest zawarcie w umowie zapisu wyłączającego możliwość reprezentacji na budowie w tym do zawierania umów na roboty dodatkowe. Brak takie zapisu może być z jednej strony pułapką dla kierownika budowy jak również np. generalnego wykonawcy, a drugiej strony może stanowić znaczące rozszerzenie kompetencji inspektora tym samym zwiększając jego odpowiedzialność.

W zależności od strony, którą reprezentujemy dobieramy takie zapisy umowy, aby chronić naszego klienta tak bardzo jak tylko to jest możliwe. Jak pokazują powyższe przykłady samo przeczytanie ustaw, w tym prawo budowlane, a następnie skopiowanie stosownych zapisów, nie pozwala na pełne zabezpieczenie swoich interesów. Pamiętaj, że błąd w umowie może kosztować bardzo dużo, dlatego niech to profesjonalista zadba o jej przygotowanie.