Umowa generalnego wykonawstwa

Umowa generalnego wykonawstwa

Jesteśmy zwolennikami prostych i transparentnych rozwiązań. Zajmujemy się również sporami powstałymi na tle wykonywania umów o generalne wykonawstwo poprzez reprezentację stron zarówno na etapie przedsądowym jak i w toku prowadzonych spraw cywilnych.

Umowa generalnego wykonawstwa

Umowa generalnego wykonawstwa jest jednym z podtypów umów o roboty budowlane scharakteryzowanych w art. 647 k.c. Na podstawie tej umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Na podstawie umowy generalnego wykonawstwa wykonawca zobowiązuje się na podstawie dostarczonego przez inwestora projektu do wykonania całości lub zasadniczej większości robót budowlanych koniecznych do zrealizowania projektu. Generalny wykonawca, co do zasady korzysta w tym zakresie z pomocy podwykonawców.

Zakres umowy o generalne wykonawstwo zależy od woli stron wyrażonej w umowie. Dokumentacja wymagana przez właściwe przepisy stanowi część składową umowy (art. 648 § 2 k.c.) oznacza to, że na treść umowy składa się nie tylko sam tekst umowy, ale też dokumentacja techniczna (np. projekt budowlany, projekty wykonawcze). W razie wątpliwości poczytuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (art. 647 k.c.) Umowa generalnego wykonawstwa powinna być stwierdzona pismem. Forma pisemna nie decyduje jednak o ważności umowy, ale ma znaczenie dla udowodnienia faktu jej zawarcia oraz treści.

Na podstawie umowy generalnego wykonawstwa generalny wykonawca podejmuje się realizacji wszystkich robót budowlanych niezbędnych do ukończenia zaplanowanych obiektów, wchodzących w skład danej inwestycji. Na generalnym wykonawcy spoczywa pełna odpowiedzialność wobec inwestora za kompleksowe wywiązanie się z warunków umowy o roboty budowlane. Do niego również należy obowiązek zawarcia umów z podwykonawcami poszczególnych rodzajów robót budowlanych, koordynacja działań podejmowanych przez podwykonawców w czasie budowy oraz kontrola kompletnego, terminowego i należytego pod względem jakości wykonania wszystkich robót realizowanych przez podwykonawców.

Odstąpienie od umowy

W wypadku wątpliwości Inwestora co do jakości robót realizowanych przez generalnego wykonawcę lub podwykonawców lub stwierdzenia, że roboty wykonywane są w sposób niezgodny z zawartą umową, ma on prawo do odstąpienia od umowy zawartej z generalnym wykonawcą. Inwestor winien jednak wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin na naprawienie uchybień. Dopiero po jego bezskutecznym upływie inwestor może w drodze jednostronnego oświadczenia woli rozwiązać umowę z generalnym wykonawcą albo powierzyć dalsze roboty innemu podmiotowi na koszt i ryzyko generalnego wykonawcy.

Prawo do odstąpienia od umowy ma zastosowanie również w razie niedotrzymania przez generalnego wykonawcę terminu ukończenia swoich zobowiązań.

Powierzenie przez Inwestora realizacji inwestycji na podstawie umowy generalnego wykonawstwa niewątpliwie przynosi inwestorowi wiele korzyści. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, wymagających wiedzy technicznej i budowlanej oraz umiejętnego organizowania i koordynowania procesu budowlanego, a także doświadczenia we współpracy z podwykonawcami. Jednak wiąże się również z pewnymi ryzykami np. ponoszeniem odpowiedzialności za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcą.

Odpowiedzialność Inwestora za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcom

Wskazać również należy, że w przypadku zawarcia przez Inwestora z generalnym wykonawca umowy generalnego wykonawstwa Inwestor przyjmuje na siebie ryzyko wypłaty wynagrodzenia podwykonawcy. Odpowiedzialności tej nie można ani ograniczyć ani wyłączyć na drodze umowy stron, gdyż postanowienia takie są bezwzględnie nieważne. Powyższa regulacja bardzo szeroko określa zakres odpowiedzialności inwestora, który musi się liczyć z obowiązkiem wypłaty całego wynagrodzenia podwykonawcy, nawet wówczas, gdy wcześniej wypłacił już wynagrodzenie generalnemu wykonawcy. Jak wynika bowiem z utrwalonego orzecznictwa odpowiedzialności solidarnej inwestora wobec podwykonawcy na podstawie art. 6471 § 5 k.c. nie wyłącza okoliczność zapłaty na rzecz wykonawcy jego wynagrodzenia, ponieważ istota tej regulacji polega właśnie na tym, aby to inwestor był zainteresowany dokonaniem zapłaty także na rzecz podwykonawców, a w szczególności małych przedsiębiorców (vide: uchwała SN z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 36/06, Biul. SN 2006, nr 6, s. 6). Oczywiście inwestor, który zapłacił wynagrodzenie niejako dwa razy, a więc zarówno generalnemu wykonawcy jak i podwykonawcy, ma prawo żądać od generalnego wykonawcy zwrotu kwoty wypłaconej podwykonawcy (tzw. regres). W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że odpowiedzialność inwestora dotyczy wyłącznie tzw. wynagrodzenia zasadniczego przewidzianego w umowie. Nie obejmuje ona natomiast konieczności zapłaty przez inwestora odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane przez generalnego wykonawcę oraz kar umownych i kaucji zabezpieczających, należnych podwykonawcy od generalnego wykonawcy.