Kupno nieruchomości w Hiszpanii oczami polskiego przedsiębiorcy

Coraz częściej przedsiębiorcy oraz inwestorzy zastanawiają się nad ulokowaniem kapitału poza Polską. Dywersyfikacja jest zawsze wskazana w przypadku posiadania większych środków. Hiszpania wraca w tych rozmowach regularnie. Słońce, stabilny rynek, wynajem krótkoterminowy, dywidendy wypłacone w Polsce i chęć zrobienia z nimi czegoś sensownego. Problem zaczyna się w momencie, gdy ktoś próbuje przełożyć polskie schematy na hiszpańskie realia. Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości na terenie Hiszpanii? Dowiedz się więcej na ten temat w tym artykule.

Rynek pierwotny i wtórny to dwa różne światy

Pierwsza rzecz, którą trzeba uporządkować w głowie, to podział rynku. W Hiszpanii różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym ma bardzo konkretne skutki prawne i podatkowe. Rynek pierwotny to klasyczne „kupowanie dziury w ziemi”. Wizualizacje, foldery, obietnice. W praktyce trzeba liczyć się z tym, że:

• metraż może się minimalnie różnić,
• standard wykończenia bywa daleki od tego, co sugerują materiały marketingowe,
• terminy oddania bardzo często się przesuwają.

Rynek wtórny z kolei dominuje w dużych miastach. W Barcelonie czy Madrycie nowych inwestycji po prostu brakuje, więc kupuje się lokale w istniejących budynkach. I tu pojawiają się zupełnie inne ryzyka.

Umowy, które podpisujesz, zanim zobaczysz klucze – pierwsza czerwona lampka

Z polskiej perspektywy zaskakujące jest to, jak bardzo proces zakupu może być rozciągnięty w czasie i jak dużo dzieje się zdalnie. Najczęściej wygląda to tak: jesteś na miejscu, podpisujesz umowę rezerwacyjną, wpłacasz pierwszą kwotę i… wracasz do Polski. Kolejne etapy realizowane są już bez Twojej obecności. Umowa przedwstępna może być podpisana elektronicznie. Umowa notarialna również, albo przez pełnomocnika, albo zdalnie u notariusza w innym mieście niż deweloper. Formalnie wszystko jest w porządku. Problem polega na tym, że treść tych dokumentów bardzo często nie jest w pełni rozumiana przez kupującego.

Dlaczego w Hiszpanii prawnik nie jest dodatkiem?

W Polsce wielu inwestorów kupuje nieruchomości bez wsparcia prawnika. W Hiszpanii to podejmowanie ryzyka. Powód jest prosty. Większość polskich klientów nie zna języka hiszpańskiego na poziomie pozwalającym realnie zrozumieć umowę. Prawnik pełni więc podwójną rolę. Jest jednocześnie tłumaczem i osobą, która ocenia skutki prawne zapisów. Jeżeli pojawi się problem, opóźnienie albo spór z deweloperem, tłumacz nie pomoże.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Jeżeli rozważasz zakup domu lub mieszkania w Hiszpanii jako przedsiębiorca lub inwestor, warto spojrzeć na ten temat szerzej niż tylko przez pryzmat ceny i lokalizacji. Inne podatki, inne umowy i inne ryzyka sprawiają, że decyzje podejmowane „na skróty” potrafią wrócić po czasie w postaci problemów podatkowych albo sporów z deweloperem. Jeżeli chcesz, możesz poukładać ten proces kompleksowo. Od strony polskiej, podatkowej i organizacyjnej, a tam gdzie trzeba także we współpracy z kancelarią na miejscu w Hiszpanii. Dzięki temu inwestycja przestaje być loterią, a zaczyna być świadomą decyzją biznesową. Warto w tej kwestii mieć kogoś lokalnie na miejscu, jak i pośrednika w kontakcie. Napisz do mnie lub zadzwoń. Postaram się pomóc w kwestii realizacji Twoich planów dotyczących nieruchomości w Hiszpanii.

Opóźnienia to standard, a nie wyjątek

Jednym z częstszych zaskoczeń są opóźnienia w realizacji inwestycji. Kilka miesięcy poślizgu to w Hiszpanii norma, a nie sensacja. Część opóźnień wynika z administracji, część z realnych problemów po stronie dewelopera. Dlatego w umowach absolutnie kluczowe są kary umowne. Bez nich kapitał bywa zamrożony na długie miesiące bez żadnej rekompensaty.

Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

To moment, w którym wielu inwestorów orientuje się, że cena z ogłoszenia to dopiero początek. Na rynku pierwotnym obowiązuje hiszpański VAT w wysokości 10%. Wyjątkiem są Wyspy Kanaryjskie, gdzie funkcjonuje inny podatek, na poziomie około 7,5%. Do tego dochodzą lokalne podatki od czynności, zwykle od 0,5% do 1,5%, zależnie od regionu. Warto pamiętać o jednym: oferty bardzo często prezentowane są w kwotach netto. To, co wygląda atrakcyjnie na stronie dewelopera, po doliczeniu podatków przestaje już tak dobrze wyglądać.

Czy da się odzyskać VAT w przypadku domu w Hiszpanii?

Teoretycznie tak. W praktyce robi to niewielu inwestorów. Możliwe jest nabycie nieruchomości przez spółkę lub oddział zagranicznej spółki zarejestrowany w Hiszpanii. To jednak oznacza dodatkowe formalności, rejestrację podatkową i bieżące obowiązki. Z obserwacji rynku wynika, że zdecydowana większość Polaków kupuje nieruchomości jako osoby prywatne, inwestując środki z dywidend albo prywatnych oszczędności.

Wynajem, druga rezydencja i ryzyko podatkowe

Kolejna pułapka dotyczy celu zakupu. To, co wpiszesz w akcie notarialnym, ma znaczenie. Jeżeli nie zmieniasz rezydencji podatkowej na hiszpańską i kupujesz nieruchomość jako nierezydent, fiskus traktuje Cię inaczej niż osobę mieszkającą na stałe w kraju. Wynajem oznacza podatek dochodowy w wysokości 19%. Nie ma tu polskiego ryczałtu 8 czy 12,5%. Co więcej, nawet jeżeli nieruchomość nie jest wynajmowana, sam fakt jej posiadania generuje określone obowiązki podatkowe. Błędne oznaczenie celu zakupu w akcie notarialnym bywa później wykorzystywane przez urząd skarbowy jako argument przeciwko podatnikowi.

Długi, wspólnoty i niechciani lokatorzy

Rynek wtórny ma swoje własne problemy. W Hiszpanii długi często „idą za nieruchomością”, a nie za właścicielem. Typowym problemem są dodatkowe opłaty narzucane przez wspólnoty mieszkaniowe, na przykład na remonty wind, klatek schodowych czy elewacji. Jeżeli nie sprawdzisz tego wcześniej, możesz kupić mieszkanie z przyszłym, niemałym rachunkiem.

Osobnym tematem są tak zwani okupas, czyli dzicy lokatorzy. W określonych sytuacjach ich eksmisja bywa trudna i czasochłonna, szczególnie gdy nieruchomość nie jest wykorzystywana jako miejsce stałego zamieszkania właściciela. Procedury przyspieszyły, ale ryzyko nadal istnieje i trzeba je brać pod uwagę na etapie zakupu.

Inwestowanie w Hiszpanii ma sens, ale nie na skróty

Hiszpania jest atrakcyjnym rynkiem, ale tylko dla tych, którzy podchodzą do tematu z chłodną głową. Inne podatki, inne procedury, inne ryzyka. Jeżeli planujesz zakup nieruchomości za granicą, szczególnie w celach inwestycyjnych, wsparcie prawne nie jest luksusem. Jest elementem zarządzania ryzykiem. Jeżeli chcesz, możesz potraktować ten temat kompleksowo. Da się to poukładać zarówno od strony polskiej, jak i hiszpańskiej, z uwzględnieniem podatków, struktury zakupu i realnych celów inwestycyjnych.