Hipoteka przymusowa jako zabezpieczenie roszczenia

Każdy kto kiedykolwiek musiał mierzyć się z dochodzeniem roszczenia na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego wie, że jest to proces długotrwały, wymagający cierpliwości, zaangażowania i współpracy z doświadczonymi specjalistami. Podczas poszukiwania majątku często udaje się jednak odnaleźć składniki majątku dłużnika, dzięki którym możliwe jest zaspokojenie roszczenia. Niewątpliwie takim składnikiem majątku jest nieruchomość. Mając informację o tym, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości bądź posiada prawo rzeczowe z nieruchomością związane tj. użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu warto jest zadbać o odpowiednie zabezpieczenie roszczenia poprzez wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej.

Czym hipoteka przymusowa różni się od hipoteki umownej?

W pierwszej kolejności by dokonać wpisu hipoteki przymusowej koniecznym jest posiadanie tytułu wykonawczego (np. nakazu zapłaty zaopatrzonego w klauzulę wykonalności). Różnica między hipoteką umowną, a przymusową polega bowiem na tym, że do dokonania wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej nie jest potrzebna zgoda dłużnika. W przypadku hipoteki umownej dłużnik dobrowolnie zgadza się na obciążenie nią nieruchomości bądź prawa w zamian za określone korzyści uzyskane od wierzyciela. Zatem do dokonania wpisu hipoteki przymusowej konieczne jest wyłącznie oświadczenie woli wierzyciela, poparte odpowiednim udokumentowaniem istnienia długu w postaci tytułu wykonawczego.

Jakie korzyści daje hipoteka przymusowa?

Często podczas prowadzenia postępowania egzekucyjnego okazuje się, że na zajętych składnikach majątku dłużnika dochodzi do zbiegu z innymi roszczeniami. Należy wtedy pamiętać, że istnieje klasyfikacja roszczeń, przez którą pewne wierzytelności mają pierwszeństwo przed innymi. Tak jest np. w przypadku zobowiązań publicznoprawnych wobec Urzędu Skarbowego, zobowiązań administracyjnych itd. W takim wypadku finalnie może okazać się, że nasza należność zostanie zaspokojona wyłącznie w części. Samo odnalezienie składnika majątku jakim jest nieruchomość nie stanowi także gwarantu skutecznego zaspokojenia. Przede wszystkim należy w takim wypadku przeanalizować księgę wieczystą prowadzoną przez odpowiedni sąd rejonowy dla danej nieruchomości. Sprawdzeniu podlegają zwłaszcza dział III i IV księgi dotyczący roszczeń oraz hipotek w księdze ujawnionych. Prawnicy Kancelarii KHG pracujący na co dzień z księgami wieczystymi wiedzą jak w poprawny sposób odczytywać dane dotyczące wpisów oraz ocenić szanse zaspokojenia w przypadku egzekucji z nieruchomości. Niemniej samo skierowanie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości nie stanowi jedynej drogi zmierzającej do odzyskania należności. Dokonanie wpisu hipoteki przymusowej sprawia bowiem, że nasze roszczenie staje się trwale związane z daną nieruchomością. Może to przynieść skutek w postaci dobrowolnego uregulowania zobowiązania przez dłużnika. Każdy zainteresowany zakupem nieruchomości w pierwszej kolejności przygląda się wpisom w księdze wieczystej. Wpis hipoteki przymusowej często odstrasza potencjalnych nabywców, co mobilizuje dłużnika do spłaty należności wobec wierzyciela. Tylko w taki sposób, tzn. wykazując, iż ustała podstawa wpisu hipoteki przymusowej, czyli innymi słowy doszło do zaspokojenia, właściciel nieruchomości może wnioskować o wykreślenie wpisu. Zdarza się także, że wierzyciel zostaje spłacony przez nabywcę nieruchomości, w momencie, gdy dłużnik nie jest w stanie tego uczynić. Kupujący wlicza wtedy wartość roszczenia objętego hipoteką do ceny zakupu. Co ważne hipoteka przymusowa nie zabezpiecza wyłącznie należności głównej roszczenia, lecz także należności uboczne tj. przyszłe odsetki czy też koszty egzekucji.

Czy zatem zawsze opłaca się skorzystać z dokonania wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej?

Co do zasady tak, natomiast tak jak w przypadku każdej reguły istnieje od niej kilka wyjątków. Może się bowiem okazać, że w księdze wieczystej zostały już wpisane hipoteki posiadające pierwszeństwo zaspokojenia. Nie oznacza to jednak od razu, że nasza wierzytelność nie zostanie zaspokojona w przypadku sprzedaży bądź zaspokojona w niewielkiej części. Taka ocena wymaga dogłębnej analizy w oparciu o wiedzę i doświadczenie. Kancelaria KHG poprzez swoich wykwalifikowanych prawników, radców prawnych i adwokatów ustali w sposób kompleksowy korzyści płynące z danego rozwiązania, w oparciu o indywidualne potrzeby
i oczekiwania klienta.