Analiza umowy deweloperskiej. Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika?

Umowa deweloperska – definicja

Umowa deweloperska jest to umowa zawierana pomiędzy nabywcą a deweloperem, która ma za zadanie zabezpieczyć nabywcę zobowiązując dewelopera do wydania w przyszłości nieruchomości, która jest przedmiotem umowy. Nabywca natomiast zobowiązuje się do wpłaty deweloperowi ceny nieruchomości jeszcze przed jej wydaniem.

Kiedy podpisujemy umowę deweloperską

Kiedy potencjalni nabywcy są realnie zainteresowani kupnem nieruchomości cała procedura od kontaktu z deweloperem do podpisania umowy przebiega dość szybko. Nabywca pod presją czasu podpisuje umowę rezerwacyjną i ma kilka/kilkanaście dni na podjęcie decyzji o kupnie mieszkania, które będzie służyć mu na lata. W momencie gdy zdecyduje się kupić nieruchomość, deweloper sporządza umowę deweloperską, przesyła ją do nabywcy i umawia spotkanie u notariusza w najszybszym możliwym terminie. Deweloperom zależy by mieszkania sprzedać jak najszybciej, jest to normalne zjawisko i nie należy się temu dziwić. Jednak umowa deweloperska, którą dostał nabywca jest dokumentem składającym się z kilkudziesięciu stron z zapisami nie zawsze jasnymi dla osób nie posiadających większego doświadczenia w analizowaniu umów. Ważne jest aby przy podpisywaniu umowy przed notariuszem mieć pewność, że wszystkie punkty umowy są jasne, a deweloper nie posłużył się postanowieniami niedozwolonymi oraz, że w wypadku niepowodzeń czy opóźnień nabywce chronią zapisy w umowie.

Klauzule abuzywne

Deweloperzy często wykorzystują klauzule abuzywne – inaczej klauzule niedozwolone, których lista jest coraz dłuższa. Aktualnie w rejestrze znajduje się ponad 650 klauzul niedozwolonych, które dotyczą wyłącznie branży nieruchomości. Z roku na rok lista ta się wydłuża, a UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) nakłada kary na kolejnych deweloperów stosujących zapisy niekorzystne dla nabywców. Deweloper jako silniejsza strona umowy ma wiele okazji to przemycenia postanowień, które w późniejszym czasie dla nabywcy mogą okazać się niekorzystne. Same przepisy i zakazy nie odstraszają deweloperów aby je wykorzystywać. Umowy deweloperskie tworzą doświadczeni prawnicy. Natomiast wykwalifikowani sprzedawcy, mają skłonić potencjalnego nabywce do zawarcia umowy na ich warunkach. Jeśli nabywca nie będzie znać i w pełni rozumieć prawa, niełatwo będzie mu żądać zmiany postanowień poprzez negocjacje z deweloperem ich treści.

Zabezpieczenia

Same klauzule abuzywne zapisane w umowie deweloperskiej nie stanowią takiego problemu jak brak odpowiednich zabezpieczeń w przypadku ewentualnego nie dotrzymania umowy przez dewelopera. Najczęściej strony zabezpieczają się tzw. karami umownymi. Kary umowne są to postanowienia nakładające na dewelopera lub nabywcę mieszkania obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez jedną ze stron swoich obowiązków (np. niewywiązanie się z terminu lub odstąpienie od umowy). Warto dopilnować aby kary umowne nie tylko znalazły się w umowie, ale też były proporcjonalne do szkody i miały odpowiednie zapisy dotyczące terminów.

Analiza umowy przez profesjonalnego prawnika

Zastanawiając się nad kupnem nieruchomości nie wystarczy wyłącznie przeczytać i zrozumieć zapisy w niej zawarte. To czy umowa deweloperska będzie korzystna dla nabywcy jest zależne od wielu czynników tj. od samej jej treści (klauzul abuzywnych czy też zabezpieczeń mających na celu ochronę nabywcy) jak i od analizy samego stanu prawnego dewelopera. Wiedza na temat niepokojącego wysokiego udziału kredytu bankowego w finansowaniu inwestycji, zaskarżone pozwolenie na budowę czy jego płynność finansowa pozwala z pełną świadomością podpisać umowę deweloperską na warunkach najkorzystniejszych dla nabywcy nieruchomości.

W celu kompleksowej analizy deweloperskiej zapraszamy do kontaktu z Kancelarią KHG w której doświadczeni prawnicy zajmujący się branżą budowlaną i analizowaniem umów deweloperskich zajmą się Pańską sprawą.