„Usterka” to sformułowanie używane najczęściej jako lżejsze określenie „wady”. Usterka jest więc potocznie uznawana za synonim drobnej wady, której usunięcie nie wymaga nadmiernych nakładów finansowych i czasu. Prawo jednak nie reguluje takiego pojęcia jak „usterka” czy też „niedoróbka”.
Trzeba pamiętać, że na obiekt budowlany składają się tysiące operacji technicznych, realizowanych przez wykwalifikowanych robotników budowlanych. Pomagają im w tym specjaliści z różnych branż. Zamiast potocznej „usterki” mamy więc do czynienia z pojęciami takimi jak:
Z wszystkimi tymi rodzajami wad w prawie budowlanym nasza kancelaria prawna we wrocławiu ma do czynienia w prowadzonych sprawach. Każdy nasz adwokat i radca prawny potrafi ocenić na podstawie praktyki większość wad pod względem ich istotności w prowadzonym procesie. Wady na budowie oczywiście się zdarzają i jest to naturalne zjawisko. Kluczowe to umiejętność posłużenia się instytucjami prawnymi, które pozwolą albo doprowadzić do zapłaty wynagrodzenia albo do obniżenia ceny, w zależności którą stronę reprezentujemy.
Wykonawca robót budowlanych odpowiada za powyższe wady z reguły bezpośrednio przed inwestorem (Zamawiającym) samodzielnie. Odpowiada również za swoich pomocników (dostawców, usługodawców) w taki sposób jak za działania własne (art. 474 kc).
Podczas odbioru końcowego obiektu budowlanego, bez angażowania nadmiernych nakładów finansowych i czasowych, trudno jest jednak wykryć wszystkie wady, tkwiące w przedmiocie odbioru. Mamy tu do czynienia z wadami ukrytymi, które powinny ujawnić się w okresie rękojmi czy gwarancji jakości. Warto jednak podkreślić, że Wykonawca nie odpowiada za skutki wad fizycznych obiektu budowlanego, jeżeli inwestor (Zamawiający, użytkownik, administrator) nie zawiadomił o wadzie ujawnionej w okresie rękojmi niezwłocznie po jej ujawnieniu się.
Za wadę fizyczną uznaje się natomiast każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, przewidzianych dla budynków i ich usytuowania oraz sprzecznych z zasadami wiedzy technicznej. Chodzi tutaj o brak dopełnienia takich wymogów jak:
Prawo oraz doktryna w ramach wad fizycznych rozróżniają wady jawne oraz wady istotne. Obiekt z wadą istotną co do zasady nie może funkcjonować. Wady jawne są to natomiast wszystkie wady wykryte do dnia odbioru końcowego, czyli również wykryte przy odbiorach częściowych.
O wadzie prawnej możemy mówić, gdy Wykonawca wbudował w obiekt budowlany materiał czy też urządzenia stanowiące własność osoby trzeciej albo obciążone prawem osoby trzeciej (np. pochodzące z kradzieży). Orzecznictwo za wadę prawną uznało też wbudowanie przez Wykonawcę w obiekt budowlany (przedmiot umowy) materiałów, urządzeń, przyborów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie. W tym drugim przypadku istotne jest, kto dostarczył owe materiały. Jeśli był to inwestor, czyli Zamawiający, to do niego należy zwrócić się w odpowiednim terminie z pismem, w którym zwracamy uwagę na np. brak atestu, uprawniającego do zastosowania w budownictwie.
Innymi słowy – wady, czy też „usterki” należy usuwać. Trzeba jednak pamiętać, aby zachować odpowiedni termin na ich usunięcie. Dotyczy to zarówno Wykonawcy, jak i Zamawiającego. Trudno również mówić o usunięciu usterki po upływie terminu rękojmi czy bez należytego wynagrodzenia bez względu na to, w jakiej formie się ono odbyło.
Często jednak dochodzi do sytuacji, w której inwestor nie może wyegzekwować od Wykonawcy odpowiedniego terminu na usunięcie usterki. Zdarza się też, że przestraszony Wykonawca obawia się skutków niewykonania polecenia Zamawiającego z obawy o możliwe skutki prawne, pomimo że usterka nastąpiła lub została zgłoszona po okresie rękojmi.
Prawnicy z naszej Kancelarii nieustannie uczestniczą w procesach budowlanych. Pomagamy w sytuacjach spornych oraz dbamy o bezpieczeństwo prawne naszych Klientów. Jeśli doszło do powstania wad na budowie i potrzebujesz pomocy adwokata lub radcy prawnego to skontaktuj się z nami.