Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) w sposób szczególny reguluje zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i dewelopera.

Dla przykładu istnieje ryzyko, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy też decyzja o pozwoleniu na budowę, zostaną prawnie wzruszone. Kupujący w takiej sytuacji pozbawiony jest uprawnienia do odstąpienia od umowy, o ile nie przewidział takiego zapisu w umowie deweloperskiej.

Dlatego warto przed podpisaniem umowy skontaktować się z profesjonalistą, który pomoże nabywcy uniknąć niedopatrzeń w umowie, które w efekcie mogą prowadzić do problemów prawnych w przyszłości.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest uprawnieniem kształtującym, na podstawie którego strona umowy deweloperskiej w przypadkach określonych w art. 29 ustawy deweloperskiej może doprowadzić do zakończenia istniejącego już stosunku prawnego (tj. umowy deweloperskiej) na mocy jednostronnej czynności prawnej podmiotu uprawnionego tj. przez złożenie skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Wśród przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę wyróżnia się: braki w treści umowy deweloperskiej polegające na nie uwzględnieniu elementów wymienionych w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, sprzeczność informacji zawartych w treści umowy deweloperskiej z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku dostarczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, niezgodność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub załącznikach ze stanem faktycznym i prawnym z dnia podpisania umowy deweloperskiej, braki w treści prospektu informacyjnego polegające na nieuwzględnieniu wszystkich informacji określonych we wzorze prospektu, który stanowi załącznik do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości lokalowej, nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Skorzystanie z uprawnienia do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej może być wykonane w terminie 30 dni od jej zawarcia (w przypadku pierwszych pięciu przesłanek) lub po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa (w przypadku ostatniej przesłanki).

Z kolei odstąpienie od umowy przez dewelopera będzie możliwe w sytuacji niewywiązania się przez nabywcę z obowiązku zapłaty świadczenia pieniężnego, o ile jego przyczyną nie jest siła wyższa. W tym wypadku odstąpienie od umowy musi być poprzedzone wystosowaniem przez dewelopera do nabywcy pisemnego wezwania do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia. Ponadto deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Podobnie jak w przypadku poprzedniej przesłanki, deweloper może skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy, o ile niestawienie się nabywcy nie było spowodowane działaniem siły wyższej.

W celu skorzystania z uprawnienia do odstąpienia do umowy należy wystosować do przeciwnej strony stosowne oświadczenie. Co znamienne, w razie wszczęcia postępowania sądowego dotyczące przedmiotowej umowy, strony będą uprawnione do powoływania się przed sądem jedynie na okoliczności, które zostały zawarte w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy. W związku z tym korzystne dla strony odstępującej od umowy deweloperskiej będzie skorzystanie z usług Kancelarii podczas sporządzania takiego oświadczenia.

Korzystając z usług naszej Kancelarii Państwa interesy związane ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej będą należycie zabezpieczone. Możecie mieć Państwo pewność, iż pracownicy Kancelarii dokonają skrupulatnego ustalenia stanu faktycznego, a kiedy znajdą się posiadaniu niezbędnych informacji dokonają analizy orzecznictwa, w celu uwzględnienia w oświadczeniu o odstąpieniu wszelkich okoliczności mogących mieć znaczenie z perspektywy ewentualnego postępowania sądowego, w toku którego zapewnią Państwu profesjonalną reprezentację, a w konsekwencji – większa skuteczność w dochodzeniu Państwa praw.

Analiza orzecznictwa pozwoli na poznanie aktualnych orzeczniczych „trendów”, pracownicy Kancelarii postarają się również odnaleźć przypadki w jak największym stopniu zbieżne z Państwa sytuacją faktyczną, prześledzą przebieg postępowań dotyczących wyselekcjonowanych spraw, co pozwoli na sformułowanie jak najlepszej i najbardziej skutecznej argumentacji zarówno na etapie przesądowym, jak i w toku postępowania sądowego. Kancelaria współpracuje również z prywatnym rzeczoznawcą budowlanym, któremu w razie potrzeby zostanie zlecone sporządzenie wizji lokalnej oraz w pełni profesjonalnej opinii.

Konsekwencje skutecznego złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powoduje, że umowa deweloperska wygasa z mocą wsteczną (ex tunc), wobec czego taką umowę uważa się za niezawartą. Tym samym zgodnie z art. 494 KC strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, jest obowiązana zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Należy zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 30 ust. 2 ustawy, zgodnie z którą w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej nie ponosi on żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.