Legalizacja budowy (samowoli budowlanej)

Legalizacja budowy (samowoli budowlanej)

Jeżeli zatem grozi Ci rozbiórka, gdyż wybudowałeś obiekt bez wymaganego pozwolenia na budowę lub wzniosłeś obiekt budowlany, który okazał się niezgodny z zatwierdzonym projektem oferujemy Ci profesjonalną pomoc w zalegalizowaniu budowy.

Definicja samowoli budowlanej

Samowola budowlana nie została zdefiniowana w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), tym niemniej zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa za samowolę budowlaną uważa się:

• budowę obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę;
• wykonywania robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu właściwego organu;
• budowę z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę albo z odstępstwami od dokonanego zgłoszenia;
• wykonywanie robót budowlanych pomimo ich wstrzymania;
• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu;
• zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia;
• rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę.

Zasadą jest, że skutkiem samowoli budowlanej jest nakaz jej rozbiórki. Nakaz ten nie jest jednak orzekany bezwzględnie. Dlatego warto wiedzieć, kiedy budowa może zostać zalegalizowana. W pierwszej kolejności sprawdza się, czy budowa realizowana bez wymaganego pozwolenia na budowę jest zgodna z przepisami prawa, w szczególności w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnie czy istnieje możliwość (techniczno- budowlana) doprowadzenia obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Procedura postępowania legalizującego

Postępowanie legalizacyjne wszczynane jest z urzędu. Impulsem do jego wszczęcia może być także wniosek złożony przez Inwestora, który chce uregulować stan prawny swojej budowy. W pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie, w którym:

• nakazuje wstrzymanie dalszego prowadzenia robót budowlanych, jeżeli budowa nie jest jeszcze zakończona,
• ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy,
• nakazuje przedłożenie w wyznaczonym przez siebie terminie następujących dokumentów:
  1. zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. 4 egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania projektu, z tym że do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, zwalniającego (w przypadku projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe) z obowiązku sprawdzenia projektu pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego,
  3. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku w którym Inwestor nie wykona nałożonych na niego obowiązków w terminie właściwy organ nakazuje rozbiórkę danego obiektu budowlanego (lub jego części), wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W sytuacji spełnienia nałożonych w postanowieniu obowiązków w wyznaczonym przez właściwy organ terminie traktuje się to jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Jeśli budowa została już zakończona, spełnienie nałożonych w postanowieniu obowiązków jest wnioskiem jedynie o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Organ budowlany nakłada na Inwestora również obowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna

Postanowienie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty legalizacyjnej to końcowy etap związany z doprowadzeniem samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem. Postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej oznacza, iż Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego uznał dostarczone dokumenty za wystarczające do uznania, iż samowola budowlana jest zgodna z prawem.

Wysokość opłaty legalizacyjnej jest uzależniona od dwóch czynników:

• rodzaju obiektu budowlanego określonego,
• wielkości obiektu budowlanego.

Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w terminie skutkuje wydaniem przez właściwy organ decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Tryb odwoławczy

Co do zasady organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Po wyczerpaniu procedury administracyjnej na ostateczną decyzję organu drugiej instancji można złożyć skargę do sądu administracyjnego.

Odpowiedzialność karna

Istotne jest, że dopuszczenie się samowoli budowlanej jest penalizowane. Sankcją za naruszenie omawianych przepisów może być grzywna, kara ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Warto pamiętać, że organy nadzoru budowlanego mają obowiązek powiadamiania organów ścigania o popełnieniu przestępstwa, jakim jest realizacja samowoli budowlanej. Przedawnienie karalności samowoli budowlanej następuje, jeżeli od czasu popełnienia tego występku upłynęło 5 lat.